Potsdam – Stadt für alle

Schlagwort: Mietenwahnsinn

  • Wenn die Stadt die Mieter*innen im Stich lässt

    Update vom 24. Januar 2025

    „Stadt für alle“ wirkt: Bereits einen Tag nach unserer Veröffentlichung meldete sich dann tatsächlich die Stadtverwaltung Potsdam bei den Mieter*innen. Sie bestätigte immerhin zum ersten Mal: „dass die Zwangsversteigerung der Wohneinheiten der Siefertstraße 5 – 8 neben anderen Gläubigern durch die Landeshauptstadt Potsdam, Der Oberbürgermeister, Stadtkasse als Vollstreckungsbehörde betrieben wird.“ Danach folgte aber die übliche Ausrede, dass aus Datenschutzgründen keine weiteren Auskünfte gegeben werden könnten. Die Mieter*innen sollten den Eigentümer fragen.
    Ahja, der Eigentümer – ausgerechnet der seit Monate nicht und für niemanden erreichbare Ioannis Moraitis. Den hatte auch der von der Stadt beauftragte Gutachter, Herr Schleef eingeladen und kam zum angesetzten Besichtigungstermin am letzten Montag – natürlich nicht.

    Dafür war ein Pressevertreter und ein Stadtverordneter vor Ort (Danke Uwe Adler und Isabell Vandre`!).
    Das wiederum gefiel dem Gutachter nicht, der die Presse als „nicht erwünscht“ wieder weg schickte.

    Gleichzeitig machten Gerüchte die Runde, der Eigentümer würde noch diese Woche die Zwangsversteigerung „entkräften“, was ja im Grunde nur heißen konnte – er will seine Schulden bezahlen. Auch, dass er die Zwangsversteigerung anfechten könnte, war eine Information, die bei den Mieter*innen kursierte.

    Warum der Gutachter unbedingt die Wohnungen besichtigen und ausmessen möchte ist die Frage, welche weiter für die größte Unsicherheit bei den Betroffenen sorgt. Die durchaus begründete Vermutung ist eine Aufteilung der Wohnungen mit dem Zweck der Veräußerung als Eigentumswohnungen. Diese Umwandlung, mögliche Verkäufe in einem Zwangsversteigerungsverfahren und darauf folgende Eigenbedarfskündigungen sind das Damoklesschwert, was weiter über diesem Verfahren in der Siefertstraße hängt.
    Und die Verwaltung der Stadt Potsdam mauert weiter – Herr Schleef hatte angefragt, ob wer aus der Stadtverwaltung bei der Besichtigung dabei sein wolle – es kam niemand.

    Über die Häuser in der Siefertstraße 5 – 8 in Potsdam haben wir schon oft berichtet.
    Die Eigentümerwechsel und das Schicksal der Mieter*innen dort stehen fast schon symptomatisch für die Entwicklungen des Wohnungsmarktes in Potsdam – und den Umgang der Stadt mit den betroffenen Menschen. Nun steht die Zwangsversteigerung der Häuser an und ganz verständlich macht sich bei den Mieterinnen Unsicherheit und Angst breit, was da auf sie zukommt.

    Aber wir wollen noch mal die ganze Geschichte erzählen.

    Die bis heute völlig unsanierten Häuser waren lange im städtischen Besitz, verwaltet von der Gewoba – heute die kommunale Gesellschaft ProPotsdam.
    Anfang der 2000` er wurden sie verkauft und privatisiert. In einem Paket von rund 100 Häusern gelangten sie in den Besitz des Immobilienunternehmens Semmelhaack. Der große Deal – ohne öffentliche Ausschreibung, vorbei an Gremien sorgte schon damals für viel Aufregung und Diskussion in der Stadt. Obwohl beim Verkauf auch festgelegt wurde, die Häuser zu sanieren – zumindest die wichtigsten Standards – passierte jahrelang nichts. Viele Wohnungen haben bis heute eine Ofenheizung. Semmelhaack hat die Häuser schließlich zu einem viel höheren Preis weiterverkauft – 2012 an die Cecilienberg Properties GmbH, danach gingen sie an die C&L Ludwig Immobilienverwaltungsgesellschaft, 2019 an Hedera Bauwert. an ein Unternehmen des inzwischen bekannten Immobilienunternehmers Ioannis Moraitis. Über ihn und seine schwierigen und unmoralischen Geschäftsmodelle haben wir mehrmals ausführlich berichtet. Inzwischen laufen gegen ihn Insolvenzverfahren, wird wegen Betrug und Insolvenzverschleppung ermittelt, viele, auch überregionale Medien haben über Bauruinen in Berlin berichtet, über Bauunternehmen, die jahrelang darauf warten, dass ihre Rechnungen bezahlt werden, über Wohneigentümer, die ihre Wohnung bezahlt haben, die aber nicht beziehen können.
    In Potsdam steht das große Bauprojekt für ein medizinisch – soziales Zentrum des Oberlinhauses in der Glasmeisterstraße in Babelsberg seit Jahren still – Moraitis als Haupteigentümer meldet sich nicht einmal.

    In der Siefertstraße haben die Mieter*innen schon vor Jahren darauf aufmerksam gemacht, dass es praktisch keine Hausverwaltung mehr gibt. Diese hatte den Vertrag mit der Objektgesellschaft hb 17. Wohnimmobilien GmbH gekündigt, weil nicht mehr gezahlt wurde für die Leistungen. Damit fand aber auch keine Wartung mehr statt, was vor allem für die uralten Heizungs – und Elektroanlagen natürlich problematisch ist. Es kam zu Störungen, zu Bauschäden – auch durch Wassereinbrüche. Da aus den Erfahrungen klar war, dass der Eigentümer nichts unternehmen würde haben sich die Mieterinnen – auch mit Unterstützung von „Stadt für alle“ – an die Stadt gewandt und um Hilfe gebeten. Immerhin bestehen in dem Haus reale Gefahren, es geht um Brandschutz und die Bewohnbarkeit. Die Liste der Gefahren ist lang: Kaputte Gasthermen, ausgefallene Inspektionen, abgesenkte Gehwegplatten vorm Haus. Reaktionen der Stadt gab es kaum. Man könne da nichts machen, sei nicht zuständig. Und für eine sogenannte Ersatzvorname fehle die Rechtsgrundlage – was Anwälte und Bewohner*innen völlig anders einschätzen.

    Nun scheint der Eigentümer – wie in vielen anderen Objekten und Projekten – endgültig zahlungsunfähig.
    Das Amtsgericht Potsdam hat im Herbst 2024 eine Zwangsversteigerung der Häuser angeordnet.
    Dies hängt ganz offensichtlich auch damit zusammen, dass Moraitis den Kauf der Häuser mit einem Hochrisikodarlehen des Verius – Fonds finanziert hatte. Von dem Immobilienfonds hatte er 2019 insgesamt 3,706 Mio. € bekommen – mit einem Zinssatz von sagenhaften 15 % – Hochrisikokapital eben. Wie das Handelsblatt berichtete konnte Moraitis den vereinbarten Rückzahlungstermin 2021 nicht halten und musste umschulden und die Laufzeit verlängern.
    Jetzt scheint damit Schluss zu sein.
    Als Gläubiger tritt in dem Zwangsversteigerungsverfahren die CI Capital GmbH aus Erlangen auf. Es ist anzunehmen, dass das Unternehmen in der Vergangenheit Kapital in die hb 17 investiert hatte – und es endlich verwerten will.

    In dem uns vorliegenden Schreiben vom Amtsgericht Potsdam tritt die Stadt Potsdam als „Betreibende Gläubigerin“ auf. Es wurde ein Gutachter beauftragt, der den Verkehrswert der Stadt ermitteln soll. In dem Schreiben des Amtsgerichtes wurde auch deutlich, was wir schon länger vermutet hatten: Es gab offensichtlich eine Aufteilung der Häuser und Wohnungen mit dem Zweck, diese als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Bereits der Verius – Fonds hatte als Darlehenszweck ja angegeben: „splitting projekt“.
    Seit die Bewohner*innen durch Gutachter von der geplanten Zwangsversteigerung erfahren haben herrscht in den Häusern natürlich eine große Unsicherheit. Wer wird die Häuser, vielleicht sogar die einzelnen Wohnungen kaufen? Was passiert, wenn die Zwangsversteigerung auch scheitert? Immerhin gibt es weiter nicht die geringste Kommunikation von Seiten des Eigentümers – auch hier meldet sich Moraitis gar nicht.

    Mit diesen Sorgen haben sich die Mieter*innen der Siefertstraße erneut an die Stadtverwaltung Potsdam gewandt. Die Kommunikation liegt uns vollständig vor. Sie offenbart vor allem die völlige Hilflosigkeit und Ignoranz gegenüber den Bedürfnissen und Ängsten der Bewohnerinnen. Obwohl die Stadt selbst Gläubiger in dem Verfahren ist schreiben die unterschiedlichen Verwaltungen: „Wir haben in unserem Fachbereich leider gar keine Kenntnis zu diesem Verfahren.“
    Und: „Wir haben daher Ihre Fragen und Vorschläge an den Geschäftsbereich 1 des Bürgermeisters Hr. Exner weitergeleitet. Ich gehe davon aus, dass man Ihnen von dort direkt antworten wird.“
    Wie schon bei den Fragen zu den gravierenden Bauschäden und Gefahren kam „von dort“ bisher gar keine Antwort.
    Statt dessen werden die Mieter*innen inzwischen als Drittschuldnerinnen von der Stadt in Mithaftung genommen. Die neusten Schreiben aus der Verwaltung der Landeshauptstadt Potsdam sind nicht etwa Unterstützungsangebote, sondern eine Pfändung – und Einziehungsverfügung. Allein bei einem Mieter geht es um 9.381,04 €. Auch diese Schreiben liegen uns vor.
    Klar, natürlich heißt dies erst einmal nur, dass die Miete in Zukunft an die Stadt und nicht an Moraitis gehen soll, aber bei Menschen, die mit solchen Rechtskonstrukten noch nie zu tun hatten und vor allem als Mieter*innen immer brav ihre Miete bezahlt haben, lösen solche Schreiben natürlich massive Ängste aus.

    Nun steht eigentlich eine schon länger angekündigte Besichtigung durch den Gutachter an.
    Das geht natürlich nur mit Einwilligung des Eigentümers und auch das Betreten der Privatwohnungen geht zusätzlich nur mit Einwilligung der Mieter*innen. Es bedarf einer schriftlichen Ankündigung – mindestens 7 – 14 Tage vorher – und einer Vollmacht. Wieder haben die Bewohnerinnen an die Stadt Potsdam geschrieben und um Unterstützung gebeten: „Können Sie als Vertreter der Stadt vielleicht dabei sein?“. Immerhin sei die Stadt ja Verfahrensbeteiligte. Und es besteht weiter der begründete Verdacht, dass mit einer Besichtigung auch die weitere Aufteilung der Häuser in Wohneigentum vorgenommen werden soll.
    Auch hier gibt es bis heute keine Antwort aus der Stadtverwaltung.

    Wir halten dies für eine völlig unverantwortlichen Vorgang.
    In Kenntnis dessen, dass es hier um ein Objekt im Besitz eines inzwischen auch überregional bekannten Immobilienunternehmers geht, der massenweise negative Schlagzeilen liefert. In Kenntnis der vielen berechtigten Sorgen der Bewohner*innen der Siefertstraße, die diese seit Jahren offen mit der Stadt kommunizieren. Im Wissen, dass die Stadtverwaltung Potsdam selbst als Verfahrensbeteiligte auftritt – passiert gar nichts. So ist die unendliche Geschichte um die Häuser in der Siefertstraße leider typisch für Vieles, was in dieser Stadt schief läuft. Der Verkauf kommunalen Eigentums an Immobilienspekulanten, fehlende Kontrolle von Seiten der Politik, keine Unterstützung der betroffenen Mieterinnen und eine verantwortungslose Form der Kommunikation mit diesen.

  • Die Potentiale der Stadt Potsdam

    Die Potentiale der Stadt Potsdam

    Alle spekulieren, rätseln und diskutieren, wer und was alles auf der sogenannten Potentialliste der Stadtverwaltung – speziell von Herrn Exner – steht.
    Da geht es um mögliche – noch nicht beschlossene Einsparpotentiale in der Stadt, um den Haushalt für 2025 zu „konsolidieren“.

    Wer das liest, wird vor allem eine Liste der Grausamkeiten entdecken.
    Gespart werden soll bei Jugendarbeit, Kita, Integration, Wohnen und Kultur.

    Die ProPotsdam soll 3,5 Mio. Euro an Gewinn abführen – aus Mieterhöhungen oder den Verkauf von Häusern?
    Das Wohnungspolitische Konzept soll gar nicht erst umgesetzt werden.
    Milieuschutz und Wohnraumversorgung können gekürzt werden – als wenn es da noch was zu kürzen gäbe.

    Ansonsten sind fast alle betroffen: Opferperspektive, HOT, soziale Träger.

    Also stellen wir das mal online und wünschen uns, dass sich Menschen, Häuser und Vereine organisieren und laut NEIN sagen.

    Auch, weil die Einforderung von Grunderwerbssteuer bei Vonovia offensichtlich kein Potential hat.
    Bei der Übernahme der Deutschen Wohnen hat sich das Unternehmen die 13,5 Mio. € durch einen Sharedeal gespart.
    Wäre rund ein Drittel der benötigten Einsparungen.
    Hauptsache wir rollen weiter den „Roten Teppich“ für solche Konzerne aus.

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  • Mieter*innen organisieren sich

    Mieter*innen organisieren sich

    Seit dem März 2024 ist bekannt, dass die kommunale Gesellschaft ProPotsdam wieder einmal Häuser aus ihrem Bestand verkaufen will.
    Entgegen aller Beteuerungen und Beschlüsse im Rahmen des sogenannten „Wohnungspolitischen Konzeptes“ verkauft die Stadt Potsdam also weiter Grund, Boden und Häuser auf dem Markt, statt den Bestand an Wohnungen gemeinwohlorientierter zu vergrößern, wie oft gefordert.

    Betroffen sind die Mieter*innen aus diesen Häusern, wie wir bereits im Frühjahr öffentlich gemacht hatten.

    Ihnen drohen nicht nur der Verkauf auf einem völlig überhitzten Immobilienmarkt, sondern bei den Bodenpreisen in Potsdam und den aktuellen Baukosten massive Mietsteigerungen, Verdrängungen und Kündigungen.
    Im Grunde können die künftigen privaten Besitzer*innen ihre neuen Häuser gar nicht anders verwerten: Gewinne lassen sich eigentlich nur mit Umwandlungen in Eigentumswohnungen, möblierte Appartements oder Anlageobjekte erzielen.

    Jetzt beginnen sich die Mieter*innen aber zu organisieren.
    Es gab bereits Treffen in einzelnen Häusern. Betroffene haben vor der Stadtverordnetenversammlung gesprochen. Kleine Gruppen haben sich mit Abgeordneten getroffen, auch begonnen abzuwägen, ob es möglich wäre, ihre Häuser selbst zu kaufen.

    Wie „Stadt für alle“ erfahren hat, ist dies dringend nötig.
    Die ersten Verkäufe und Ausschreibungen werden offensichtlich bereits vorbereitet.

    Deshalb wird es am Donnerstag, den 28. November 2024 ein großes Treffen von Mieter*innen aus allen betroffenen Häusern im Rechenzentrum geben.
    „Stadt für alle“, Menschen aus dem Mietshäusersyndikat und von der Wählergemeinschaft „DIE aNDERE“ werden dabei sein, beraten, bei der Organisation unterstützen und gemeinsam überlegen, was man gegen diese unsozialen Pläne der ProPotsdam unternehmen kann.

  • Protestcamp: Gegen die Wohnungsnot bei Student*innen

    Update vom 15.10.2024

    Noch drei Tage bis zum großen Protestcamp der Studierenden auf dem Alten Markt in Potsdam.
    inzwischen wird überall in den Medien von der Not der Student*innen berichtet: Wartelisten für Wohnheimplätze längst geschlossen, keine WG – Zimmer zu haben, die privaten Mikroappartements viel zu teuer.

    Wir unterstützen deshalb auch das Programm auf dem Camp und im Rechenzentrum mit unseren Kapazitäten: Workshops, Filme, Technik, Kontakte.
    Wichtig ist vor allem, dass sich viele Menschen solidarisieren: Studierende sind eine ganz besonders betroffene Gruppe der Wohnungsnot, die hier in Potsdam längst die Mitte der Gesellschaft erreicht hat und betrifft. Es ist DIE soziale Frage.

    Vom 18. – 20. Oktober 2024 findet auf dem Alten Markt in Potsdam ein Protestcamp statt.
    Getragen wird es von einer Gruppe von Studierenden der Universität und Fachhochschule Potsdam, die sich zusammengeschlossen haben, um auf die prekäre Wohnsituation von Studierenden aufmerksam zu machen.

    Die Wohnungsnot belastet die Studierenden in Potsdam besonders stark. Jeder Zweite gibt mehr als 50 Prozent seines monatlichen Budgets für die Miete aus, jeder Sechste sogar mehr als zwei Drittel, so dass 57 Prozent der Studierenden nach Abzug der Warmmiete unter dem Existenzminimum leben. Die Wohnungsnot verstärkt zudem Missstände wie Gewalt und Diskriminierung. Die letzte Landesregierung hat die Nöte der Studierenden nicht ernst genommen. Deshalb wollen wir vom 18. bis 20. Oktober vor dem Landtag in Potsdam für eine bessere Wohnungspolitik protestieren. Wir fordern faire Mieten und mehr Wohnheime des Studentenwerks statt überteuerter Mikroapartments. Das ganze Wochenende bieten wir Workshops zu Mietrecht und Problemen auf dem Wohnungsmarkt an. Außerdem gibt es am Freitag und Samstag jeweils ab 19 Uhr Konzerte im Rechenzentrum! Mehr Informationen gibt es unter www.campus-camping.de.

    Wir unterstützen das Protestcamp und werden selbstverständlich vor Ort sein.
    Hier findet Ihr in den nächsten Wochen weitere Informationen zum Programm.
    Mit dabei sind der Mieterverein Potsdam, das Studierendenwerk, das Mietshäusersyndikat und natürlich wir von „Stadt für alle“.
    Auf der oben genannten Webseite gibt es außerdem die erschreckenden Ergebnisse einer Umfrage zu Wohnungsnot von Stundent*innen in der Stadt Potsdam.

  • „Das Wie ist das Minus zum Ob“

    Wir dokumentieren:
    Politische Stellungnahme der Besetzer*innen und der Klägerin zum Urteil durch das Amtsgericht Potsdam am 28.8.2024 bzgl. der Rechtmäßigkeit des Gewahrsams
    Zunächst möchten wir uns bei allen Unterstützer*innen bedanken, die den Prozess im Vorfeld begleitet haben und am Tag der Verhandlung vor Ort waren und beim Rechtsanwalt Felix Isensee für seine beeindruckende Arbeit.
    Wir sind erleichtert, erfreut und stolz, dass wir diesen Prozess bzgl. der Rechtswidrigkeit des Gewahrsams und dessen Dauer gewonnen haben. Wie die MAZ am 27.8.2024 Felix Isensee zitierte und titelte, könnte dies „der Anfang vom Ende einer rechtswidrigen Praxis sein“ – das Ende der Praxis, dass Aktivist*innen nicht nur in Brandenburg ohne richterlichen Beschluss zur erkennungsdienstlichen Behandlung und Prävention weiterer Straftaten von Polizei in Gewahrsam genommen werden. Dies war in unserem Fall nicht rechtmäßig und ist auch in vielen anderen Fällen von Ingewahrsamnahme nicht. Bis 21 Uhr muss diese richterlich geprüft und angeordnet werden. Dies geschah bei uns am 19.10.1019 im Zuge der Besetzung und Räumung der Feuerbachstraße 36 nicht.

    Wir hoffen, dass der Ausgang des Prozesses andere Aktivist*innen ermutigt, ebenfalls auf juristischem Weg für ihre Rechte, ihre Freiheit und ein schönes Leben für alle einzutreten. Wir hoffen, dass mit jeder weiteren Klage gegen das Vorgehen der Polizei, diese Institution zumindest beginnt, sich an ihre Regeln zu halten. Und das Machtmonopol des Staates immer wieder kontrolliert und in Frage gestellt wird – auch auf juristischem Weg. Der Ausgang des Prozesses kann als Novum bezeichnet werden. Wir sind auch stolz darauf, die Idee, diesen Prozess durchzuziehen, über fünf Jahre durch unsere Leben geschleppt zu haben. Wir sind froh darüber, diesen Dauerlauf geschafft und gewonnen zu haben.

    Es gibt aber einen sogenannten Wermutstropfen, der für einige von uns ist es mehr als das – es ist die Bitterkeit der sexistischen und patriarchalen Wirklichkeit, die jeden Moment des Lebens von FLINTA Personen betrifft. „Das Wie ist das Minus zum Ob“, sagte Felix Isensee während des Prozesses. Die Rechtswidrigkeit des „Wie“ des Gewahrsams wurde vom Amtsgerichts Potsdam, vertreten durch den Richter François Eckard, nicht zugestanden, -diesem Teil der Klage wurde nicht stattgegeben. Das Gericht erklärt damit, das vollständige Entkleiden der Klägerin sowie aller weiblich gelesenen Personen der Aktionsgruppe, die sich am 19.10. und 20.10.2019 in Gewahrsam befanden, in der Gefangenensammelstelle in Brandenburg an der Havel als rechtmäßig und nach Polizeigesetz angemessen und notwendig. Dies, obwohl die Ingewahrsamnahme selbst gerichtlich als nicht rechtmäßig beurteilt wurde.
    Abgesehen von den weiterhin bestehenden allgemeinen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit des Entkleidens innerhalb des Gewahrsams, werten wir diesen Angriff auf unsere Würde und Person politisch als systematisch patriarchal und diskriminierend. Um es nochmals deutlich zu benennen: Nur die weiblich gelesenen Personen wurden mitten in der Nacht unter zermürbenden Bedingungen, die teilweise auf alle Besetzer*innen zutrafen (Kälte in den Zellen und beim Transport, Fahrstil der Polizistin, technische Fragilität des Gefangenentransportes, erniedrigende, sexistische, frauen- und queerfeindliche Kommentare und Gespräche der Polizist*innen, nur ein Becher lauwarmes Wasser während der gesamten Zeit des Gewahrsams) nach Brandenburg an der Havel verlegt. Nur die weiblich gelesenen Personen mussten sich dort entkleiden, nur sie waren bis zu 12 Stunden in Gewahrsam.
    Es bleibt die Wut darüber, dass es nicht möglich war, diese Erniedrigungen mit juristischen Mitteln als unrechtmäßig zu erklären. Der Grundsatz, dass vor dem Gesetz alle gleich sind, muss auch für umgesetzte polizeiliche Maßnahmen auf Grundlage des Polizeigesetztes gelten.
    Der Kampf um Wohnraum ist feministisch und antikapitalistisch.
    Der Kampf um Wohnraum ist ein Kampf, um Platz für Kollektive, Körper und Identitäten.
    Der Kampf um Freiheit ist zugleich der Kampf um Gleichheit vor dem Gesetz. Es ist Teil unserer Praxis das Schönen Leben im Falschen für ALLE zu fordern.
    Dies ist nicht nur eine Unendlichkeit, sondern zusätzlich zur Unendlichkeit auch noch einen Tomatenwurf entfernt von der gegenwärtigen, normalisierten, patriarchalen Realität.
    Unser Erfolg sollte nicht nur darin bestehen, die Rechtswidrigkeit des „Ob“ und der Dauer des Gewahrsams zu feiern, während das „Wie“ als nebenwidersprüchlich unter den Tisch fallengelassen wird, wie es während der Verhandlung (zum Teil aus Strategie) der Fall war.
    Politisch dürfen wir das „Wie“ nicht vergessen. Es ist keine Nebensache.
    Den Angriff auf unsere Person, nicht nur die Freiheitsentziehung, sondern auch das Entkleiden durch das Urteil als beschwichtigt zu betrachten, wäre ein Akt des grausamen Optimismus.
    NIE GENUG!
    In diesem Rahmen und mit dieser alles umfassenden Einschränkung und Bitterkeit sind wir froh darüber, den Prozess gewonnen zu haben. Vielen Dank für eure Unterstützung.

    GEGEN DEN WEITEREN AUSVERKAUF DER STADT!
    SOFORTIGER STOPP DER PRIVATISIERUNG ÖFFENTLICHEN EIGENTUMS!
    ANTIKAPITALISTISCHE FREIRÄUME ERKÄMPFEN!
    HER MIT DEM SCHÖNEN LEBEN FÜR ALLE!
    FH LEBT!

    Und hier noch ein sehr lesenswertes Interview mit der der Aktivist*innen.

    Interview_FeuerbachHerunterladen

  • Das Unwesen mit den möblierten Mikroappartements in Potsdam – ein Überblick

    Kaum ein Thema hat uns in den letzten Jahren so viel beschäftigt wie der Bau immer neuer möblierter Mikroappartements in Potsdam. Inzwischen gibt es kaum noch ein privates Bauprojekt, wo nicht ein erheblicher Teil der Wohnungen als „Möblierte Wohnungen für den befristeten Gebrauch“ konzipiert ist oder gleich Boardinghäuser entstehen. Bereits im Januar 2020 hatten wir über das „Geschäft mit möblierten Wohnungen in Potsdam“ geschrieben: „Was eigentlich lange Zeit als neuer Trend beschrieben und als Anpassung an flexiblere Berufe und Lebensläufe auch gefeiert wurde, hat sich längst zu einem Konzept entwickelt, auf dem überhitzten und eskalierenden Mietenmarkt noch ein bisschen mehr Rendite herauszuholen.“

    Rechtlich bieten „Möblierte Wohnungen“ einem Vermieter eine ganze Reihe von Möglichkeiten, die sowieso schon viel zu laschen gesetzlichen Regelungen im Mietrecht zu umgehen.

    • Möblierte Wohnungen werden nicht durch den Mietspiegel erfasst, es gibt also quasi keine ortsübliche Vergleichsmiete, nach der man prüfen kann, ob eine Miete gerechtfertigt ist oder nicht.
    • Möblierte Wohnungen enthalten einen pauschalen „Möblierungszuschlag“, zu dem es keine einheitliche Rechtsprechung gibt. Nach den wenigen Landgerichtsurteilen aus Berlin und Hamburg gilt eine Richtschnur, die von 1 – 2 % des Zeitwertes der Möbel ausgeht, die monatlich auf die Grundmiete aufgeschlagen werden kann. Problem: Dieser Zuschlag ist fast nie extra ausgewiesen und rechnerisch kaum nachprüfbar.
    • Möblierte Wohnungen unterliegen zwar theoretisch der Mietpreisbremse, da es aber keine ortsübliche Vergleichsmiete und kaum ausgewiesene Möblierungszuschläge gibt, kann sie praktisch gar nicht angewandt werden.
    • Anbieter von „Möblierten Wohnungen“ nutzen in der Regel genau den Zeitraum zwischen einer kurzfristigen Nutzung – zum Beispiel als Ferienwohnung (bis 1 Monat), die inzwischen oft von einem Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt ist und einer unbefristeten Nutzung von mehr als einem Jahr, die dann dem regulären Mietrecht unterworfen wären. Deshalb gibt es praktisch auch keinen Kündigungsschutz.

    In Potsdam lässt sich der Trend zu diesem Geschäftsmodell an vielen Stellen nachweisen. Einmal reicht in der Regel der Blick in die gängigen Immobilienportale. „Wohnung mieten in Potsdam“ bekommt fast ausschließlich Treffer für solche völlig überteuerten möblierten Wohnungen. Auf den Portalen, die sich auf diese Form des Wohnens spezialisiert haben, findet man dann auch die unmoralisch krassen Angebote: Wohnen am Schlosspark für 36 m² für 2.996 €/ Monat? Oder lieber in der Innenstadt bei 45 m² für 3.500 €/ Monat?
    Plattformen wie Wunderflats und Homelike nutzen den Trend und bieten alles an möblierten Wohnungen an, was nur möglich ist – Rechtsberatung für Verträge, damit weder Zweckentfremdung noch Mietpreisbremse gelten inklusive. Aktuell werden da zum Beispiel in der Kurfürstenstraße Appartements von 40 m² für 2.996 € angeboten – https://www.thehomelike.com/search/DE/Potsdam?country=DE&east=13.1679979&lang=de&lat=52.3905689&lng=13.0644729&locality=Potsdam&north=52.5146915&page=1&south=52.3420316&west=12.8868267

    Im Rahmen von umfangreichen Recherchen wie „Von Potsdam nach Panama und zurück“ oder Aktionen wie den „Housing action Day 2020“ haben wir schon einige Male die großen Objekte möblierter Mikroappartements in Potsdam markiert und aufgelistet.
    Hier liefern wir eine neue, aktualisierte – aber sicher immer noch unvollständige Zusammenstellung:

    Am Filmpark Babelsberg vermietet inzwischen wieder eine Objektgesellschaft von Jan Kretzschmar 239 Mikroappartements bei aktuell 595 € für 21 m².
    Im sogenannten Jutekiez bietet die Getec PM Magdeburg GmbH ihre 117 Appartements von 21 – 25 m² für 560 bis 800 € an.
    Ein besonders krasses Beispiel für den Wahnsinn mit „Möblierten Wohnungen“ ist „Studio Living“ in Bornstedt. PROJEKT Immobilien hat dort 219 solche Mikro Appartements zu Preisen wie 21 m² für 435 € gebaut. Inzwischen als Wertanlage verkauft werden die gleichen Appartements nun für 650 €/ m² von https://my-liverty.de/de/standorte/potsdam/ angeboten.
    Am Horstweg preist die How8 121 Mikroappartements für inzwischen 620 € für kleine 20 m² an.

    Boardinghäuser gibt es in der Schiffbauergasse, natürlich baut in Babelsberg auch die KW Development wieder ein neues Boardinghaus in der Großbeerenstraße. Hier entstehen 261 dieser Mikroappartements – 21 m² für 26 – 29 €/ m². Angeblich für Student*innen und natürlich ohne große Gewinnmarge, wie Jan Kretzschmar stolz und nicht hinterfragt der MAZ berichtete.

    In Potsdam West nennt sich das „Langzeithotel Zeppelin“ mit 76 Apartments – Kosten für ein Einzimmerappartement: über 2.000 €/ Monat.
    Und in der Speicherstadt hat die Acora Potsdam Living the City natürlich auch 72 x „Wohnen auf Zeit“ im Angebot. Für ein Appartement von 23 m² werden dann über 1.800 €/ Monat fällig.
    In dem neu gebauten Objekt in der Straße Am Kanal mit dem schönen Marketingnamen https://www.city-living-potsdam.de/ sind natürlich auch überwiegend – hier 126 – möblierte Mikroappartements entstanden. Die kosten für 32 m² 900 €, also rund 25 €/ m². Im Basecamp in Golm sollen Student*innen für 22 m² 650 € auf den Tisch legen, da wären wir bei rund 30 €/ m².
    Auch in Golm bei The Twenty werden sogar 400 Mikroappartements angeboten – für 28 m² werden dann 710 €/ m² fällig.

    Das Waveboard Hotel & Boardinghouse in der Berliner Vorstadt ist dann schon was für den noch gehobeneren Standard.
    Und im Boardinghaus direkt am Rathaus Potsdam in der Helene – Lange – Straße müssen für 36 m² schon 1.150 €/ Monat auf den Tisch gelegt werden.

    Aber was ist denn das Problem mit solchen möblierten Mikroappartements in Potsdam? Denn klar ist – es gibt natürlich einen gewissen Bedarf, vor allem für Menschen, die als Gastdozent*innen, Künstler*innen, Schauspieler*innen u.a.w. für eine konkrete Arbeitszeit nach Potsdam kommen und eben solche befristeten und voll ausgestatteten Wohnungen suchen. Aber bereits bei den Recherchen zu den Objekten am Filmpark Babelsberg oder bei Umwandlungen aus Mietwohnungen in Potsdam West hatten wir festgestellt: Bei dem geringen Leerstand in Potsdam nutzen immer mehr Mieter*innen nutzen solche möblierte Wohnungen quasi als Einstieg – und bleiben oft länger, weil sie gar nichts anderes finden – wie hier dokumentiert: „Uns liegen mehrere Mietverträge von Menschen vor, die ihren Mietvertrag in einer „Möblierten Wohnung“ in den letzten Jahren mehrmals verlängert haben. Das zeigt erstens die Dramatik auf dem regulären Wohnungsmarkt, denn dies sind immer Menschen, die eigentlich eine normale Mietwohnung in Potsdam suchen und nur, weil sie nichts finden auf das Segment „Möblierter Wohnungen“ ausweichen müssen.“ Wir haben mit Betroffenen gesprochen, deren Verträge 3 – 4 verlängert worden, Menschen aus Osteuropa oder Auszubildende, die dann mehrere Jahre in solchen Wohnungen lebten und deren Mieten jedes Jahr erhöht worden.
    Deshalb ist diese These sich nicht aus der Luft gegriffen: Die Zahl der angebotenen und immer neu gebauten möblierten Wohnungen ist viel höher als der reale Bedarf für eine konkrete Zielgruppe.

    Wir schätzen auf Grund unserer Analysen, dass in Potsdam aktuell mindestens 5.000 möblierte Zimmer bzw. Mikroappartements angeboten und vermietet werden.

    Vor allem beim Blick auf die aktuellen Bauprojekte in der Stadt wird dann auch diese Schlussfolgerung klar: Vor allem private Immobilienunternehmen bauen immer weniger Mietwohnungen, noch weniger Sozialwohnungen, aber dafür immer mehr möblierte Wohnungen bzw. Mikroappartements. Diese in Potsdam gut nachweisbare Entwicklung macht auch noch mal deutlich: Es geht nicht darum, immer mehr zu bauen! Die Frage ist, was gebaut wird. Und der Trend hin zu möblierten Mikroappartements verschärft die Wohnungs – und Mietenkrise – statt sie zu lösen.
    Es ist ein Geschäftsmodell, was selbst dann noch höhere Rendite möglich macht, wenn die Mieten nicht mehr beliebig erhöht werden können. Durch die Befristung und Orientierung auf Zielgruppen wie Student*innen wird für eine kurze Zeit eine maximal hohe Miete herausgepresst, welche fast alle Menschen niemals länger zahlen könnten.
    Diese Entwicklung verändert natürlich auch den Kiez, die Quartiere und die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung. Wenn die Nachbar*innen nur noch ganz kurz da sind, wenn Student*innen neben dem Studium ihre ganze freie Zeit arbeiten müssen, um diese horrenden Mieten zu bezahlen, dann bleibt kaum Raum für Nachbarschaft, soziales Engagement und Miteinander. Möbliertes Wohnen zerstört gewachsene Gemeinschaften im Kiez, sorgt für Verdrängung und Konkurrenz.
    Ein besonderes Problem stellt aus unserer Sicht dar, dass es in Potsdam viel zu wenig Wohnraum für Student*innen gibt. Bei rund 26.000 Student*innen gibt es gerade mal für 10 % Wohnheimplätze des Studentenwerkes – und die sind ganz oft weit außerhalb der Stadt wie in Golm oder am Griebnitzsee. Diesen Mangel machen sich private Anbieter zu Nutze. Sie bauen genau diese Mikroappartements – ausgerichtet auf die Zielgruppe und für die Viele völlig unbezahlbar. In der Konsequenz lebt die Mehrheit der Student*innen gar nicht in Potsdam und die wenigen, die sich das leisten können kommen aus Familien mit hohem Einkommen oder Vermögen. Und ein für die Stadt deutlich spürbarer Nebeneffekt ist, dass Potsdam eine Studentenstadt ohne Student*innen ist. Das offene und kreative Flair einer typischen Studentenstadt fehlt hier völlig.

    Viele der oben genannten Objekte wiesen in den letzten Jahren – vor allem in den Coronazeiten – großen Leerstand auf. Wir haben das mit Fotos umfangreich dokumentiert und kamen allein 2022 auf über 1000 nicht belegte und bewohnte Appartements. Dies haben wir natürlich auch der Stadt Potsdam gemeldet, schließlich gibt es hier seit einiger Zeit eine Zweckentfremdungsverordnung. Aber solche möblierten Mikroappartements sind davon gar nicht betroffen. Die Stadt scheute sich davor, das in die Satzung zu schreiben – aus Angst von Rechtsstreitigkeiten.
    Statt dessen wird widerspruchslos hingenommen, wenn inzwischen bei fast allen Neubauprojekten wie selbstverständlich Mikroappartements statt Mietwohnungen gebaut werden.
    Natürlich darf dann auch das neue Luxusquartier in der Speicherstadt nicht fehlen. Dort eröffnet die Novum-Gruppe das neben dem Hotel befindliche Boardinghaus. Unter dem Titel „Acora Potsdam Living the City“ werden insgesamt 72 Zimmer für temporäres Wohnen angeboten. Kostenpunkt wahrscheinlich 62 €/ m².

    Was also tun?
    Für Potsdam ist die Realität: Die Stadt tut gar nichts.
    Weder werden Umwandlungen aus regulären Mietwohnungen kontrolliert oder gar sanktioniert.
    Der Bau immer neuer Projekte – wie oben dargestellt – wird nicht reguliert.
    Viele Projekte werden öffentlich beworben – auch durch die Lokalzeitungen, vor allem die PNN. Es gibt keine kritische Auseinandersetzung mit diesem Geschäftsmodell, im neuen Wohnungspolitischen Konzept taucht es nicht auf.

    Dabei gibt es inzwischen eine Menge kritischer Studien und auch Rechtsgutachten zum Thema.
    Laut eines Rechtsgutachtens, das der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in Auftrag gegeben hat, stellt der Übergang einer Dauerwohnung in ein Zeitmodell in Milieuschutzgebieten eine Nutzungsänderung dar. Diese brauche eine Genehmigung, heißt es in dem Gutachten.
    Andere Gutachten betrachten die Verwendung von Wohnraum als befristet genutzte möblierte Mikroappartements als gewerbliche Nutzung. Wenn also Bauanträge für solche Mikroappartements in einem Quartier gestellt werden, für welche laut Bebauungs – und Flächennutzungsplan vorgesehen ist – könnte dies verweigert werden.
    Natürlich haben andere Bundesländer längst schärfere Zweckentfremdungsverordnungen, die das möblierte Wohnen einschließen – nur Brandenburg eben nicht und erst Recht nicht Potsdam, das sich nie getraut, neue rechtliche Wege zu gehen.
    So haben wir in einem Beitrag aus dem Jahr 2021 analysiert: „So gehört zum Beispiel im „Wohnraumschutzgesetz“ von Aachen, Bonn und auch anderen Kommunen zu den Zwecken der Fremdvermietung „… zum möblierten Wohnraum für einen Zeitraum von drei bzw. sechs Monaten.“ Und Hamburgs Wohnraumschutzgesetz enthält die Formulierung, dass Zweckentfremdung unter anderen vorliegt durch „die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung.“

    Was bleibt ist Öffentlichkeit.
    Das tun wir wieder einmal. Der zunehmende Trend „möblierten Wohnens zum befristeten Gebrauch“ ist in seinem Dimensionen hier in Potsdam weder notwendig, noch hat er was mit einer angeblichen Unterstützung für Student*innen zu tun. Es ist Geschäfts – und Anlagemodell, was eine höchstmögliche Rendite setzt und darauf, dass es dafür in der Stadt keine Regulierungen.
    Also sagen und zeigen wir es hier ganz laut: Potsdam braucht keine neuen möblierten Mikroappartements, sondern eine Politik und Verwaltung, die dem endlich einen Riegel vorschiebt.
    Die konkrete Analyse haben dazu haben wir hier vorgelegt.
    Handelt endlich!

  • Bornstedt – vom Modellprojekt zum Problemstadtteil

    Im Jahr 2004 waren Menschen aus der Gruppe, die heute das Projekthaus Potsdam bewohnt und betreibt, in Tübingen – im Modellquartier „Französisches Viertel“. Vom berühmten Architekten und Stadtplaner Andreas Feldtkeller, von Baugemeinschaften und dem Stadtsanierungsamt erfuhren sie konkret vor Ort, wie nachhaltige, soziale und partizipative Stadtentwicklung funktionieren kann. Und am Ende gab ihnen Cord Soehlke – damals Leiter des Stadtsanierungsamtes noch einen spannenden Tipp mit: Eine Delegation aus Potsdam sei dagewesen, um sich anzuschauen und anzuhören, was an positiven Erfahrungen sie sich für ihren neuen Stadtteil Bornstedter Feld mitnehmen könnten – Konzeptvergaben an Baugemeinschaften zum Beispiel.
    Zurück in Potsdam haben sie sich davon inspiriert beim Entwicklungsträger Bornstedter Feld gemeldet und als interessierte Baugemeinschaft vorgestellt. Dort war die Überraschung groß.
    Wie schnell aus Phrasen Realität werden kann, damit hatte niemand gerechnet. Denn natürlich gab es gar kein Konzept für die Vergabe an Baugemeinschaften. Am Ende wurden den Interessent*innen drei Reihenhäuser gezeigt, die sie privat hätten erwerben – und tatsächlich über die Farbe der Fliesen selbst entscheiden können.
    Mit Gemeinschaftsprojekten hatte das alles nichts zu tun – am Ende hat ein Investor die Reihenhäuser gekauft.

    Heute, im Sommer 2024 stehen solche Reihenhäuser wieder zum Verkauf. Und die Menschen, die dort zur Miete wohnen müssen extreme Mieterhöhungen und Verdrängung fürchten.

    Rund 50 Häuser möchte der Eigentümer verkaufen – zu Marktpreisen und das macht dann zum Beispiel für ein Reihenhaus mit 126 m² rund 700.000 €.
    Die Menschen, die dort heute leben stellen gewissermaßen einen Querschnitt der Potsdamer Bevölkerung dar. Hier wohnen Erzieher*innen, Dozenten, Feuerwehrleute, Angestellte der Stadt und auch der Pfarrer der Gemeinde. Sie haben Indexmietverträge, die in den letzten Jahren zu stark gestiegenen Mieten von über 12 €/ m² geführt haben.
    Die über Schreiben der Mittelbrandenburgischen Sparkasse erst bekannt gewordenen Verkaufsabsichten des Eigentümers sind für alle Betroffenen eine extreme psychische Belastung. In ganz kurzer Zeit sollen sie sich entscheiden, ob sie ihr Haus selbst kaufen wollen – aber das können die allermeisten gar nicht. Bei ersten Nachfragen bei Banken haben diese alle abgewinkt: Das sei niemals finanzierbar. Jetzt drohen Eigenbedarfskündigungen möglicher neuer Eigentümer, mindestens aber starke Mieterhöhungen.

    Besitzer der Reihenhäuser dort ist die AIK.

    Die aik Immobilien-Investmentgesellschaft mbH versteht sich als eine international operierende Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG).
    Im Grunde heißt dies, sie verwalten Vermögen und legen es gewinnbringend an – unter anderem in Immobilien.
    Die AIK wurde 1999 als Gemeinschaftsunternehmen von berufsständischen Versorgungswerken und der Deutschen Apotheker- und Ärztebank eG gegründet.
    In diesem Jahr – 2024 – haben insgesamt 7 Versorgungswerke, die gleichzeitig Anleger und Besitzer sind, den Anteil der Bank mit übernommen – erfährt man auf der firmeneigenen Webseite https://aik-invest.de/de/ . Insgesamt sollen aktuell 31 institutionelle Anleger ihr Geld bei der AIK angelegt haben. Zu den Versorgungswerken gehören unter anderem das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein, das Versorgungswerk der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Sächsische Ärzteversorgung.
    Die AIK verwaltet nach Informationen des Privatbank Magazins aktuell 11 offene Immobilienfonds mit einem Volumen von immerhin 4,7 Mrd. €. Damit erzielten sie im schwierigen Jahr 2023 Erträge von 5 %, 2022 waren es sogar 10 % – erzielt aus Mieteinnahmen ihrer Immobilien.
    Mit der AIK haben wir ein besonders problematisches Konstrukt des Immobilienmarktes. Über Pensionsfonds, Versicherungen, Versorgungswerke zahlen überall in den reichen Ländern jedes Jahr Millionen von Menschen Geld für ihre Altersvorsorge ein. Diese sind gezwungen, das Geld auf dem Kapitalmarkt so anzulegen, dass die vereinbarte Überschussbeteiligung, mindestens aber das eingezahlte Kapital (trotz Inflation) wieder ausgezahlt werden kann. In der Konsequenz suchen sich solche Anleger deshalb Geschäftsfelder, die hohe Renditen versprechen – so seit Jahren der Immobilienmarkt in Deutschland. Dort legen sie ihr Geld in Immobilienfonds an, erwerben damit auch Immobilien und versuchen, diese mit möglichst hohem Gewinn zu bewirtschaften. Genau das ist offensichtlich das Geschäftsmodell der AIK.
    Das Makabere an diesem Konstrukt ist nun, dass sich hinter der Fassade von „Nachhaltigkeit, Zukunftsorientierung, sozialem Engagement“ (Webseite der aik) knallharte Immobiliengeschäfte verbergen. Die können im schlimmsten Fall dazu führen, das Ärzte, Architekten, Assistenten, die in einem solchen Fonds für ihre Rente einzahlen, von eben diesem gerade aus ihrer Wohnung geschmissen werden.

    An den Entwicklungen in Bornstedt gibt es aber weitere problematische Seiten, die mit der Entstehungsgeschichte des Stadtteils verbunden sind.
    Mit dem Bornstedter Feld sei es „Potsdam gelungen, einen attraktiven Stadtteil zu schaffen und dabei noch einen Schnitt zu machen“, … „Auch private Investoren haben nicht schlecht davon gelebt. Besonders wirtschaftlich profitiert hat ProPotsdam.“
    Hinter dieser Analyse aus, die in der PNN und bei Stadtspuren veröffentlicht wurden verbirgt sich im Grunde das Konzept, fast den kompletten Stadtteil an private Immobilieninvestoren und Anleger – wie die AIK – zu verkaufen. Praktisch hieß dass, die ProPotsdam hat ab der Mitte der 90` er Jahre mit einer Tochtergesellschaft – dem Entwicklungsträger Bornstedter Feld – eben dort rund 410 Mio. € in die Infrastruktur und Verwaltung investiert und durch den Verkauf der Grundstücke und Häuser – natürlich an die Höchstbietenden – weit mehr eingenommen. Und gleichzeitig haben die Käufer – also die privaten Immobilieninvestoren wie die Prinz von Preußen AG, Seastone/ Instone oder der Immobilienfonds Aberdeen Asset ein tolles Geschäft gemacht, weil sie in eine Stadt, in einen Stadtteil investiert haben, wo die Werte der Grundstücke und die Mieten dazu seitdem nur eine Richtung kennen: Immer weiter nach oben.

    Nicht vergessen sollte man, dass mit Volker Härtig, von 1993 bis 2003 Geschäftsführer des Entwicklungsträgers Bornstedter Feld, ein Verantwortlicher für diesen Prozess eingesetzt war, welcher nach Aussagen von Mieter*inneninitiativen aus Berlin ein ausgesprochener Gegner von Mieterrechten und sozialer Wohnungspolitik war und ist.
    Die bekannte Mieter*inneninitiative Bizim Kiez beschreibt ihn so: „Volker Härtig hat sich in den vergangenen Jahren als ausgesprochener Gegner stadtpolitischer Initiativen aus der Zivilgesellschaft dargestellt. Den in der Koalitionsvereinbarung vorgesehenen Ausbau der Mitbestimmung bei Wohnungsneubauprojekten lehnt er ab… Im Stadtplanungsausschuss von Friedrichshain-Kreuzberg zeigt Härtig seit Jahren, dass er einen Stil der Konfrontation, Zuspitzung und aggressiven politischen Konkurrenz pflegt. Volker Härtig steht nicht nur für männliches Dominanzgebahren …, sondern explizit für die Abkehr von Partizipation und sozialer Wohnungspolitik.“

    Das war also derjenige, welcher mit SPD – Parteibuch das Bornstedter Feld entwickeln sollte.
    Heute gibt es im Stadtteil über neue 8.000 Wohnungen, mehr als 14.000 Menschen leben dort. Wie die Untersuchungen von Regiokontext ergeben haben halten gemeinwohlorientierte Unternehmen wie die ProPotsdam und die Genossenschaften dort unter
    10 % der Wohnungen – sind also so gut wie gar nicht präsent.

    Die Konsequenzen haben wir bei der Unterschriftensammlung für einen Mietendeckel in Potsdam erlebt. In Bornstedt haben überdurchschnittlich viele Menschen unterschrieben. Ganz oft haben sie an den Ständen ihren Ärger über die hohen Mieten im Stadtteil Luft gemacht. Ohne bezahlbaren Bestand gemeinwohlorientierter Unternehmen steigt natürlich auch der Mietspiegel viel schneller. Immobilienportale weisen Bornstedt als den teuersten Stadtteil von Potsdam aus. Die Angebotsmieten betrugen im 1. Quartal 2024 im Mittel 18,31 €/ m². Die Mietbelastungsquote ist hier ebenfalls die Höchste in ganz Potsdam, für einzelne Wohnungsgrößen müssten laut Geomap – Daten Haushalte bis zu 71 % ihres Einkommens für die Miete einplanen!

    Und nun beginnen die ersten privaten Immobilienunternehmen ihre Bestände in Bornstedt teilweise zu verkaufen. Nachdem sie viele Jahre lang gut an den Miet – und Wertsteigerungen verdient hatten, haben die Erhöhungen der Zinsen und die Baukrise dazu geführt, dass weniger im Immobiliensektor angelegt und investiert wird und noch weniger gebaut. Und klar ist: Die Miethöhen, welche in Bornstedt erreicht sind, können sich selbst Menschen und Familien aus dem sogenannten Mittelstand in Potsdam nicht mehr leisten. Wenn aber die oben genannten Renditen nicht mehr erreicht werden können – wird eben verkauft. Dazu kommt: Viele Immobilienfonds und Projektentwickler brauchen gerade frisches Kapital, um teurere Darlehen zu bedienen oder als Eigenkapital für neue Projekte.
    Auf dem beschriebenen Immobilienmarkt in Bornstedt sind solche Verkäufe aber nur zu Preisen möglich, welche für die Mehrheit der Mieter*innen dort überhaupt nicht zu finanzieren und eigentlich nur als Anlage interessant ist. Verbunden ist dies in der Regel mit der Umwandlung in Eigentum und sicher auch der Verdrängungsmethode Eigenbedarfskündigung. Denn nur das sichert bei den aktuellen Preisen einen realen Anlageertrag.
    Deshalb werden wir in naher Zukunft sicher noch mehr solcher Verkäufe in Bornstedt erleben. Und noch mehr Menschen werden aus ihrem zu Hause verdrängt.

    Bornstedt ist längst kein Vorzeigestadtteil mehr – für soziale und nachhaltige Stadtentwicklung stand er eigentlich noch nie.
    Inzwischen entwickelt er sich zum Problemstadtteil – für die Menschen, die glaubten, dort ein zu Hause gefunden zu haben.

  • Babelsberger Mieter*innen fordern: Keine Stimme für Herrn Kirsch!

    Wir dokumentieren:
    Pressemitteilung betroffener Mieter*innen

    Mieterinnen und Mieter aus Babelsberg haben sich an das Netzwerk „Stadt für alle“ mit der Bitte gewandt, folgende Pressemitteilung zu verschicken und öffentlich zu machen.

    Wir sind Betroffene von Entmietung und Verdrängung aus dem Stadtteil Babelsberg.
    In den letzten Monaten mussten wir erleben, wie uns der Immobilienunternehmer Wolfhard Kirsch aus unseren Wohnungen verdrängt hat bzw. verdrängen will.
    Deshalb haben wir uns jetzt zusammen geschlossen und wollen dieses unmoralische Geschäftsmodell öffentlich machen.
    Dazu haben wir einen Flyer erstellt, den wir in den letzten Tagen tausendfach in den Haushalten in Babelsberg verteilt haben.

    Darin schildern wir, was wir an Verdrängungsmethoden erlebt haben.
    Eine Mieter*in schildert es so: „Herr Kirsch hat mich abends oder am Wochenende angerufen oder mir Nachrichten geschickt. Er hat mir mit einer Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer gedroht und mich gedrängt, einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen. Ich hatte Angst, meine Wohnung zu verlieren, und aus Babelsberg weggehen zu müssen.“

    Jetzt reicht es uns.
    Herr Kirsch kandidiert für die CDU in unserem Wahlkreis für die neue Stadtverordnetenversammlung. Dies halten wir für eine unzulässige Verquickung politischer und geschäftlicher Interessen.

    Deshalb fordern wir: „Wer Menschen verdrängt, gehört nicht in die Stadtverordnetenversammlung!“

    Natürlich fürchten wir, in Babelsberg keine neue Wohnung mehr zu finden. Genau das war eine der Drohungen von Herrn Kirsch. Deshalb wollen wir anonym bleiben und danken dem Netzwerk „Stadt für alle“ für diese Möglichkeit, unser Anliegen öffentlich zu machen.

    Betroffene Mieter und Mieterinnen aus Babelsberg

    Anmerkung des Netzwerkes „Stadt für alle“:
    Selbstverständlich kennen wir alle diese Menschen, haben Gesprächsprotokolle, Mails und Unterlagen, die diese Schilderungen belegen.

  • Der Wohnungskonzern Vonovia in Potsdam

    Mal still und heimlich, mal von der Stadtpolitik öffentlich gefeiert hat sich der umstrittene Immobilienkonzern Vonovia zum größten privaten Vermieter in Potsdam entwickelt.
    Über die verschiedenen Projekte und Geschäftsfelder, auch ihre Bestände in der Landeshauptstadt Potsdam haben wir hier schon oft berichtet. Immer wieder gab und gibt es Beschwerden von Mieterinnen – wie zuletzt, als die MAZ darüber berichtete, dass Mietinteressentinnen in Zentrum Ost notwendige Grundsanierungen bei Einzug selbst leisten und zahlen sollten.
    Deswegen hatte Isabell Vandre` von der Fraktion der Linken vor einiger Zeit die Verwaltung der Stadt Potsdam nach eben diesen Beständen von Vonovia und ihren Tochterfirmen gefragt.
    Die völlig nichtssagende Antwort der Stadt zeigt noch einmal überdeutlich, wo ein entscheidendes Problem im politischen Umgang mit Immobilienkonzernen und – Investoren liegt. Stadtpolitik und – Verwaltung tun im Grunde alles, um eine gute Zusammenarbeit zu garantieren und möglichst alle Kritik und kritische Öffentlichkeit zu verhindern.
    Die fehlenden Daten werden dabei lapidar mit „schutzwürdigen Belangen Dritter gem. § 29 Absatz 1 Satz 4 BbgKVerf“ begründet. Dabei legt genau dieser Paragraf des Kommunalverfassungsgesetzes auch fest, dass diese Belange begründet werden müssen. Im Antwortschreiben der Stadt gibt es aber keine Begründung. Die scheint uns gerade in diesem Fall mehr als fragwürdig. Wieso sollten die Bestände eines Wohnungskonzerns ein Geschäftsgeheimnis sein? Vor allem, weil viele Wohnungen mit Adressen immer wieder öffentlich zur Vermietung annonciert werden?

    Also haben wir mal wieder diese Arbeit für die Verwaltung geleistet und wollen in einem Überblick alle vorliegenden Informationen zu Vonovia in Potsdam zusammenführen.
    Damit geben wir Mieter*innen die Möglichkeit zu erfahren, welche Häuser in der Stadt zum Konzern gehören, wo es welche Mieten und Probleme gibt.
    Wir wollen damit aber auch eine politische Debatte anstoßen. Warum hat der größte deutsche Immobilienkonzern aufgerechnet Potsdam für seine Expansion ausgewählt – während er sich anderswo zurück zieht und verkauft – wie in Berlin oder zumindest nicht mehr baut?
    Und: Was bedeutet das für die Wohnungspolitik in Potsdam, wenn ein Konzern soviel Macht und Einfluss hat?

    Zuerst aber ein paar grundsätzliche Informationen zu Vonovia und Co.
    Der Konzern hat seinen Ursprung in der Privatisierung eigentlich gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften (GAGFAH und Eisenbahnergesellschaften) Ende der 80 ´ Jahre. In Potsdam erinnert an diese Entwicklung der heutige große Wohnungsbestand in Eiche. Dort haben sie 2007 die Wohnanlage „Altes Rad“ von eben der GAGFAH übernommen, die es wiederum von Semmelhaack gekauft hatten.
    Auch die BUWOG war bis 2001 eine gemeinnützige Bauvereinigung in Österreich, ehe sie privatisiert und Teil des Vonovia – Konzerns wurde.

    Diese Privatisierungen sind bis heute Gegenstand intensiver wohnungspolitischer Debatten.
    Das liegt vor allem daran, dass das Aktienunternehmen Vonovia natürlich in erster Linie den Interessen seiner Aktionäre verpflichtet ist und jedes Jahr Milliarden an Dividenden an diese auszahlt. Ursprung dieser Gewinne sind bei einem Immobilienunternehmen selbstverständlich die Mieten der Bewohner*innen.
    Von Anfang an waren internationale Investmentgesellschaften, Banken, Fonds und Vermögensverwalter an dem Unternehmen beteiligt. Die Deutsche Annington und der Investor Fortress stehen bis heute für ein Geschäftsmodell, was vor allem möglichst hohe Gewinne aus Mieten erzielen sollte. Heute sind an Vonovia unter anderem der größte Vermögensverwalter Blackrock, die Norges Bank, aber auch „Kleinaktionäre“ wie die Investmentgesellschaft Amundi Asset Management SA beteiligt. Für 2023 zahlte das Unternehmen eine Dividende von 0,90 € pro Aktie aus –Milliardengewinne trotz ausgewiesener Verluste in Milliardenhöhe.

    Wichtig für die Betrachtung in Potsdam ist, dass Vonovia hinter einer Vielzahl anderer Immobilienunternehmen steht – als Tochtergesellschaften, Beteiligungsgesellschaften oder Konzerngesellschaften.
    So ist die Convert und Kelber Bestands GmbH – von denen Vonovia die großen Bestände im Kirchsteigfeld übernahm genauso noch eine Konzerngesellschaft, wie die Eigengesellschaft BUWOG Bau und Wohnen GmbH, die inzwischen für den Wohnungsbau in Krampnitz zuständig ist. Und das Unternehmen Quaterback hat die Deutsche Wohnen eingebracht. Quaterback gehört zu 40 % Vonovia und ist in Potsdam inzwischen das Unternehmen, was die meisten Neubauprojekte im hochpreisigen Segment verantwortet – wie am Horstweg und in Zentrum Ost, wo mal das Nuthewäldchen stand.

    Kritik an den Geschäftsmodellen von Vonovia gibt es schon lange und eigentlich bundesweit.
    Selbst der Münchner Merkur konstatiert am 17.03.2022: „Vonovia ist Deutschlands unbeliebtester Vermieter.“
    Das Handelsblatt fasst die Kritikpunkte so zusammen: „Vonovia steht in der Kritik: wegen schlechtem Kundenservice, teuren Modernisierungen und falschen Nebenkosten.“
    Inzwischen gibt es einen Zusammenschluss von Mieterinnen*initiativen, die ihr Anliegen so darstellen: „Das MieterInnenbündnis VoNO!via & Co. ist ein bundesweiter Zusammenschluss von Mieter-Interessenvertretungen bei besonders gewinnorientierten, finanzindustriellen Großkonzernen. Zurzeit machen Mietervereine und Mieterinitiativen bei uns mit, die in den Wohnungsbeständen der Vonovia SE, der LEG Immobilien SE, der „Velero“  und der „Silver Wohnen“ aktiv sind. Gemeinsam ist diesen Wohnungskonzernen, dass sie ihren MieterInnen immer höhere Mieten und Betriebskosten abverlangen, um damit ihre Kapitalanleger und Kreditgeber zu bezahlen. Zugleich sparen sie an Instandhaltung und Service. Statt die Reparatur und Erneuerung der Wohnungen aus ihren hohen Mieteinnahmen zu finanzieren, führen sie „Modernsierungen“ durch und verlangen dann noch mehr Miete. Dabei sind sie in den Wohnvierteln kaum anwesend. Statt mit persönlich verantwortlichen Vermietern haben wir es mit verschachtelten Briefkastenfirmen zu tun. Statt mit kompetenten lokalen Verwaltungen sprechen zu können, hängen die MieterInnen in den Warteschleifen der „Callcenter“ fest oder sollen über  „Mieter-Apps“ mit Automaten kommunizieren. Ein ständiger Konfliktpunkt sind die undurchsichtigen Betriebs- und Modernisierungskostenabrechnungen. Oft beruhen sie auf „Rechnungen“, die sich die Konzerne von ihren eigenen Tochterunternehmen schreiben lassen.“ https://novonovia.mieterinnenrat.de/

    Viele dieser Kritiken finden sich auch in Potsdam. Vor allem im Kirchsteigfeld haben sich Mieter*innen immer wieder über fehlerhafte und viel zu hohe Betriebskostenabrechnungen beschwert. In unseren Recherchen haben wir ganz oft Neben – und Betriebskosten von weit über 4 €/ m² gefunden. Lange stillgelegte Aufzüge in Hochhäusern und schlechter Service sind andere Beschwerden – zum Beispiel aus den Hochhäusern in Zentrum Ost.
    Und gleichzeitig bauen die Gesellschaften der Vonovia in Potsdam fleißig. Anders, als im letzten Jahr öffentlich verkündet wird in Potsdam tatsächlich weiter gebaut. Da ist vom verkündeten Baustopp wenig zu spüren. So hat Quaterback gerade mit der Vermietung seiner Wohnungen am Horstweg begonnen – dort werden dann aber auch Kaltmieten von 18 – 20 €/ m² aufgerufen. In Krampnitz ist inzwischen die BUWOG zuständig und auch da sind die irgendwann mündlich versprochenen Mieten von 8,50 €/ m² natürlich längst Geschichte.
    Das die Stadtpolitik den Immobilienkonzern Vonovia trotzdem hofiert könnte eine Erklärung dafür sein, warum Potsdam eine bundesweite Ausnahme beim Baustopp ist.

    Nun wollen wir aber den Bestand Vonovia in Potsdam darstellen.
    Dabei ist es wichtig zu beachten, dass wir natürlich auch die ehemaligen Bestände der Deutschen Wohnen und Projekte von BUWOG und Quaterback einbezogen haben.
    Die Liste ist sicher nicht vollständig. Wir können auch keine Gewähr für die Richtigkeit aller Angaben übernehmen.
    Aber vor allem mit Unterstützung Leipziger Aktistinn*en konnten wir Hunderte teilweise interne und inzwischen nicht mehr öffentliche Annoncen von Wohnungen in Potsdam auswerten. Und wir haben Mieterinnen vor Ort befragt und natürlich öffentlich zugängliche Quellen ausgewertet. Interessant ist, wie viele Wohnungen von der Vonovia immer wieder zur Vermietung annonciert werden. Vor allem im Kirchsteigfeld gibt es offensichtlich eine hohe Fluktuation. In einer Stadt, wo wegen des extrem geringen Leerstands und der hohen Mieten kaum jemand umziehen will ist dies ein untrügerisches Zeichen für die Kritik und Probleme, die viele Mieter*innen ganz offensichtlich mit ihrem Vermieter haben.
    Nach unseren Recherchen hält Vonovia aktuell und gemeinsam mit Tochter – und Beteiligungsgesellschaften in Potsdam knapp 4.000 Wohnungen. Weitere 2.300 Wohnungen sind geplant und/ oder werden gerade gebaut.
    Damit müsste der Wohnungskonzern der größte private Vermieter in der Stadt sein.
    Vonovia selbst spricht übrigens auf seiner Webseite von 1.900 Wohnungen in Potsdam und Umgebung.

    Das sind die aktuellen Bestände, die wir kennen:

    Kirchsteigfeld:
    Rund 1.600 Wohnungen, übernommen von der Convert GmbH, dies sind rund 60 % aller Wohnungen in diesem Stadtteil.
    Dazu gehören u.a.: Dorothea-Schneider-Straße 14, Johanna-Just-Straße 2d, Kamblystraße 2, Karoline -Schulze- Straße 3, Maxi – Wander – Straße 8, Mildred – Harnack – Straße 5, Ricarda – Huch – Straße 6,31, 35, Bellavitestraße 5, Anni – von – Gottberg – Straße 8, Am Hirtengraben, Maimi – von Mirbach – Straße 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 12.
    In den uns vorliegenden Expose´s werden sehr oft Wohnungen im Kirchsteigfeld angeboten, meist liegen die Mieten um/ meist über 10 €/ m² kalt und 14 €/ m² warm.
    Auffallend sind die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen. In der Lise – Meitner – Straße 32 wird eine Wohnung im März 2024 für 12,86 €/ m² kalt angeboten – also gut 30 % über den sonstigen und vorjährigen Mieten.

    Schlaatz und Waldstadt:
    623 Wohnungen, übernommen von der AWOBAG AG
    Dazu gehören unter anderem: E. Weinertstraße 11, 13, 18, J.R. Becherstr. 60, 57, 61, 70
    Caputher Heuweg 3-9, Erlenhof 35, Otterkiez 10, 14, am Schlangenfern 59, Bisamkiez 37, 29, 35, Falkenhorst 9
    Hier liegen die Mieten laut Expose`s zwischen über 8 €/ m² kalt und über 12 €/ m² warm, kleine Einzimmer – Wohnungen in der E. Weinertstraße sind inzwischen bei über 10 €/ m² kalt angekommen.
    Selbst eine Einzimmerwohnung im Otterkiez 10 wird aktuell für über 8 € kalt angeboten, unsanierte Wohnungen im Bisamkiez sind für knapp 8 €/ m² kalt zu haben.

    Eiche:
    Zwischen 400 – und 500 Wohnungen in der in den 90 ´ ern gebauten Wohnsiedlung „Altes Rad“, fast komplett von der GAGFAH übernommen, die sie wiederum von Semmelhaack gekauft hatte.
    Dazu gehören fast alle Häuser am Eichenring – unter anderem 1, 10, 12+13, 18+20, 43, 51, aber auch Weißdornweg 18 und 20, Mehlbeerenweg, Roßkastanienweg.
    Hier liegen die aktuellen Mieten bei knapp 10 €/ m² kalt und über 15 €/ m² warm.

    Eisenbahnerwohnanlage in Babelsberg:
    12 Reihenhäuser, 90 Bestandswohnungen, 103 Wohnungen in Neubaubauten:
    Unter anderem: Dieselstraße 53, 61, Kleiststraße, Walter-Klausch-Straße 17, 15, 11
    Die Mieten liegen sich zwischen 13 und 14 €/ m² kalt und knapp 18 € warm.

    Waldstadt:
    Hier hat Vonovia die Hochhäuser Kiefernring 4, Kiefernring 6 mit je 84 Wohnungen vor Jahren übernommen.
    Die Angebotsmieten schwanken stark zwischen 6,50 €/ m² kalt und knapp 10 €/ m² für Einraumwohnungen.

    Zentrum Ost:
    Ebenso die baugleichen Hochhäuser am Humboldtring 13, Humboldtring 21 mit wieder je 84 Wohnungen.
    Hier werden die oben genannten Wohnungen zum „Selbstgestalten“ – also ohne Fußboden, Tapete und Farben für aktuell 7 – 8 €/ m² kalt angeboten.
    Aber auch der Riegel am – u.a. Humboldtring 16 und weitere gehört inzwischen Vonovia (wären rund 120 Wohnungen)
    Hier betragen die Mieten im Angebot knapp 8 € kalt.

    Stern/ Drewitz:
    Insgsamt 164 Wohnungen in der Steinstraße und Großbeerenstraße u.a. 156 – 158, 160 – 162, gekauft von Kirsch & Drechsler durch die Deutsche Wohnen.
    Die Angebotsmieten hier werden gerade mit rund 14 €/ m² kalt annonciert.

    Horstweg in Babelsberg:
    Dort hat Quaterback erst kürzlich 138 Wohnungen zur Vermietung freigegeben.
    Unter anderem in der Lotte – Lasersteinstraße 6, 16, Horstweg 8 a, b, c werden Mieten von um die 18 – 20 €/ m² kalt und rund 22 €/ m² warm aufgerufen.

    Einzelne Häuser in Stadtteilen:
    Kantstraße 11 (mehrere Aufgänge) mit rund 9 €/ m² kalt
    Zeppelinstraße 61(West) mit rund 11 €/ m² kalt)
    Forststraße 73 (West) mit rund 15 €/ m² warm)
    Grotrianstraße 6 (Drewitz/ Stern)
    Lilienthalstraße 36 – 44

    Brunnenviertel in Waldstadt:
    In dem Bauprojekt von Kretzschmar und seiner KW Development verwaltet die BUWOG Immobilien Treuhand GmbH mindestens einzelne Wohnungen und Häuser.
    Hier werden aktuell Mieten von über 13 €/ m² kalt gefordert.

    Aktuelle Bauprojekte:

    Quaterback Neufahrland: knapp 200 Wohnungen geplant
    Quaterback Humboldtring/ Nuthewäldchen: 200 Wohnungen geplant
    BUWOG Krampnitz: 1.800 Wohnungen geplant
    In Bornstedt hat die BUWOG Immobilien Treuhand GmbH ihre Bestände 2023 wohl verkauft

    Ein erstes Fazit.

    Der größte deutsche Wohnungskonzern ist trotz Baukrise, Milliardenverlusten und negativen Schlagzeilen in Potsdam weiter auf Expansionskurs. Inzwischen ist er wohl der größte private Vermieter in der Stadt. Offensichtlich ist das geschäftliche Umfeld in Potsdam besonders gut. Kein Wunder: Eine devote Stadtverwaltung und eine kritiklose Politik bereiten der Vonovia seit Jahren einen „Roten Teppich“ aus.
    Es wird Zeit, ihn einzurollen.
    Fangen wir damit an.

  • Ausverkauf im Milieuschutzgebiet

    Seit dem 6. September 2023 hat die Stadt Potsdam ihre ersten beiden Milieuschutzgebiete.
    Lange gefordert, lange gedauert, lange entwickelt gilt seitdem in der Teltower Vorstadt und in Babelsberg – Süd:
    „Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung.“
    Begründet wird dies vom mit der Voruntersuchung beauftragten Landesweiten Planungsgesellschaft/ LPG so:
    „Zusammenfassend ist in den beiden empfohlenen sozialen Erhaltungsgebieten ein in Teilen ausgeprägter wohnungswirtschaftlicher Aufwertungsdruck festzustellen. Gleichzeitig bietet das günstige Mietniveau im Wohnungsbestand, der vor einigen Jahren bezogen wurde, in Kombination mit den baulichen Aufwertungspotenzialen noch ein großes Steigerungspotenzial. Vor dem Hintergrund der soziodemografischen und sozioökonomischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist der günstige Mietwohnraum in den beiden empfohlenen sozialen Erhaltungsgebieten von besonderer Bedeutung bzw. Schutzwürdigkeit.“

    Nun, Anfang 2024 zeigt in Blick in diverse Immobilienportale, dass ausgerechnet in Babelsberg – Süd jede Menge Wohnungen neu zum Verkauf stehen – als Eigentumswohnungen.
    Viele von ihnen werden von dem Immobilienunternehmen Kirsch angeboten, es sind aber auch Wohnungen von Krentz Immobilien, Borchmann Immobilien und der IBK Immobilien GmbH dabei. Insgesamt zeigte Immobilienscout24 Mitte Februar 23 Kaufangebote für Eigentumswohnungen in Babelsberg Süd – fast alle im Bestand.
    Betroffen sind Häuser in der Großbeerenstraße, Dieselstraße, Wattstraße oder Siemensstraße – also klar mitten im Milieuschutzgebiet.


    Was bedeutet dies für die Menschen, welche in diesen Wohnungen leben?
    Bei uns haben sich in den letzten Wochen vermehrt Mieter*innen gemeldet, welche aus ihren Wohnungen ausziehen müssen oder sollen, weil diese verkauft werden. Darunter sind Mieterinnen, deren Wohnungen jetzt in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, aber auch solche, deren Wohnungen bereits in den letzten Jahren Eigentumswohnungen wurden und jetzt wieder verkauft werden.

    Mehrere von ihnen haben uns ihre Geschichten erzählt. Sie klingen alle ähnlich – insbesondere in den Häusern, die zum Immobilienunternehmen Kirsch bzw. Kirsch & Drechsler gehören.
    Wir werden zu ihrem Schutz hier weder ihre Namen, noch Adressen nennen, selbstverständlich sind uns diese Angaben bekannt, wir haben zu allen Berichten schriftliche Protokolle.

    Herr Kirsch lässt es sich bis heute nicht nehmen, den Betroffenen persönlich mitzuteilen, dass ihre Wohnung verkauft würde und sie deshalb ausziehen müssten. Eine ordentliche Kündigung hat keiner der Menschen erhalten, die uns berichteten.
    Dafür klingelt er an den Wohnungstüren, ruft an oder schickt Nachrichten – nicht selten am Wochenende und auch Abends. Übereinstimmend berichten Kirsch – Mieter*innen, dass sie auch auf ihren Handynummern angerufen wurden, die sie bei der Kontaktaufnahme angaben. Im Grunde läuft das Verfahren meist so ab: Den Mieter*innen wird mündlich mitgeteilt, dass ihre Wohnung verkauft würde oder gar schon verkauft sei. Dann wird ihnen ein Aufhebungsvertrag vorgelegt, den sie unterzeichnen sollen und wo ihr Auszug festgelegt wird. Von Anfang an wird ihnen klar gemacht, dass „sie raus müssen.“ Anfangs, so berichten diese, geschieht das durchaus noch freundlich. Meist wird eine Ersatzwohnung angeboten, manchmal auch, die Wohnung doch selbst kaufen zu können. Einige erzählen auch, dass ihnen Abfindungen zwischen 1.000 und 5.000 € angeboten worden. Allerdings sind die Ersatzwohnungen in der Regel viel teurer und oft liegen sie nicht mehr in Babelsberg, sondern zum Beispiel in der Wohnanlage am Stern (Großbeeren -/ Steinstraße).
    Und – so erzählen es Mieter*innen aus verschiedenen Häusern erzeugte Herr Kirsch mit der begrenzten Liste von Ersatzwohnungen Konkurrenz und Neid in der vorher guten Hausgemeinschaft.

    Nach der freundlichen Phase und vor allem, wenn der Aufhebungsvertrag nicht sofort akzeptiert und unterschrieben wird, werden die Aussagen und Kommunikationsformen deutlicher. Vor allem droht er mit Eigenbedarfskündigungen der neuen Eigentümer. Es finden regelmäßige Besichtigungen statt, Geschichten vom Schicksal von Mieter*innen, die sich wehren, werden erzählt. Alle Betroffenen berichten über großen zeitlichen Druck, in den meisten Häusern wurde wohl erst im Herbst letzten Jahres damit begonnen, die Menschen zu informieren, ein ganzer Teil von ihnen ist heute bereits ausgezogen. Da es keine schriftlichen Kündigungen gibt, spielen Fristen offenbar keine Rolle. Mieterinnen verschiedener Wohnungen werden gegeneinander ausgespielt.
    In manchen Häusern bleibt am Ende nur ein großer Haufen von Spielzeug auf dem Hof – wo eine vorher gut funktionierende Hausgemeinschaft gemeinsam gelebt hatte.

    Die Menschen, von denen wir gehört haben waren genau die, welche nach der Milieuschutzsatzung besonders geschützt werden sollten: Rentner*innen, Alleinerziehende mit Kindern, junge Familien. Jetzt müssen sie wegziehen, nicht alle haben wieder eine Wohnung in Babelsberg gefunden, immer ist die Miete jetzt wesentlich höher. In anderen Häusern, wo wir mit Mieterinnen gesprochen haben stehen die geräumten Wohnungen jetzt leer – teilweise seit Monaten.
    Wir haben auch auch Berichte von Baumaßnahmen und und geplanten Umnutzungen erhalten. In einem Haus im Besitz und Verwaltung von Herrn Kirsch sollen Wohnungen zusammengelegt werden, in einem anderen Haus, was von der großen Immobilienverwaltungsgesellschaft Hachmann geführt wird finden nach Berichten der Mieter*innen Baumaßnahmen auf dem Dachboden statt. In einem anderen Haus wurde den Betroffenen erzählt, hier würden jetzt Büros entstehen.


    Was bedeutet das für Potsdams erstes Milieuschutzgebiet?

    Zuerst: Alle baulichen und Nutzungsänderungen bedürfen der Genehmigung.
    Deshalb hat die Fraktion der Anderen auch in einer kleine Anfrage an die Stadt Potsdam das Thema aufgegriffen. Sie fragt, ob die Stadtverwaltung Kenntnis von diesen Verkäufen, vor allem von Kirsch & Drechsler hat, ob eine Genehmigungspflicht besteht und natürlich, ob Genehmigungen beantragt worden.
    Eine Antwort auf diese Anfrage liegt uns bisher nicht vor.

    Die Vorgänge im Milieuschutzgebiet Babelsberg Süd zeigen aber vor allem ein großes Problem der aktuellen „Sozialen Erhaltungssatzung“.
    In dem schon oben zitierten Bericht der mit der Voruntersuchung beauftragten Planungsgesellschaft LPG heißt es:
    „Nicht durch die Landeshauptstadt Potsdam anwendbar ist bisher der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB. Dazu ist es erforderlich, dass das Land Brandenburg eine entsprechende Landesverordnung erlässt, eine sogenannte Umwandlungsverordnung.“
    Mieter*inneninitiativen drängen darauf schon länger, die Stadt wurde mehrmals aufgefordert, sich gegenüber dem Land Brandenburg für eine solche Umwandlungsverordnung einzusetzen.
    Wir fragen uns, in welcher Dringlichkeit fand dies statt? Warum handelt eine SPD – geführte Landesregierung nicht, wenn es in ihrer SPD – geführten Landeshauptstadt einen klaren Handlungsdruck gibt?

    So werden im Milieuschutzgebiet Babelsberg Süd offensichtlich weiter Miet – in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft. Herr Kirsch hat da aber vorgesorgt, die Wohnungen in den meisten seiner Häusern wurden schon vor einigen Jahren in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann wieder vermietet. Welche sozialen Konsequenzen ein Weiterverkauf auf dem überhitzten Wohnungsmarkt der Stadt trotzdem hat haben viele Mieter*innen jetzt erfahren.

    Bei einem genaueren Blick in die ausführliche Analyse von LPG lässt sich erahnen, welche Folgen die aktuellen Entwicklungen im Milieuschutzgebiet haben.
    So heißt es in dem Bericht zum Untersuchungsgebiet:
    „Demgegenüber steht eine Wohnbevölkerung, die durch ein hohes Verdrängungspotenzial gekennzeichnet ist. Dieses begründet sich durch einen hohen Anteil an Haushalten, die bereits eine hohe Warmmietbelastung aufweisen. Im Zuge wohnwerterhöhender Veränderungen der Gebäudesubstanz leitet sich eine hohe Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung ab, die zu einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einer attraktiven städtischen Lage führen wird. Davon sind bestimmte Haushalte besonders betroffen wie armutsgefährdete und einkommensschwache Haushalte, Haushalte mit Kindern und Ältere. Die Wohnungen in den empfohlenen sozialen Erhaltungsgebieten sind bedarfsgerecht belegt. Durch den vorhandenen Wohnungsbestand wird die Versorgung von unterschiedlichen Haushaltsformen mit angemessenem Wohnraum sichergestellt.“

    Genau diese Verdrängung aber findet aktuell statt.
    Und die vorhandene „Soziale Erhaltungssatzung“ der Stadt Potsdam ist kein wirksames Instrument dagegen.