Potsdam – Stadt für alle

Schlagwort: Wohnen

  • Zur Besetzung der Feuerbachstraße: Verhandlungstermin und Kundgebung

    Wir dokumentieren: Die Pressemitteilung der Besetzer*innen

    Im Zuge der kurzzeitigen Besetzung der Feuerbachstraße 36 am 19.10.2019 wurden die
    Besetzer*innen über Nacht in Gewahrsam genommen und einer erkennungsdienstlichen
    Behandlung unterzogen. Da diese Maßnahmen sowie die Umstände derer nicht verhältnismäßig bis
    unrechtlich waren, entschied sich die Gruppe, vertreten durch eine Person, Klage einzureichen. Der
    Verhandlungstermin ist für den 27.08.2024 um 10.00 Uhr am Landgericht Potsdam, Jägerallee
    datiert und wird von einer Kundgebung ab 9:00 Uhr begleitet.

    Im Folgenden ein Statement aus der Gruppe der Besetzer*innen:

    Zur Besetzung der Feuerbachstraße 36

    Am 19.10.2019 wurde das seit vielen Jahren leerstehende und zusehends verfallende Gebäude in
    der Feuerbachstraße 36 in Potsdam von unserer Gruppe besetzt. Wir wollten damit auf drängende
    Probleme und Schieflagen in der Wohnungspolitik aufmerksam machen, die in der
    Landeshauptstadt immer akuter werden. Wohnungsmangel, rekordverdächtig hohe Mieten, Abriss,
    spekulativer Leerstand, Rausschmiss, Luxussanierung, Ausverkauf kommunalen Eigentums,
    wahnhafte Wiederaufbauprojekte, …, all das ist mittlerweile zum Aushängeschild Potsdams
    geworden. Ein Haus wie die Feuerbachstraße 36, besonders unter diesen Umständen, ungenutzt und
    spekulativ leer stehen zu lassen ist nicht tragbar. Grundgesetz Artikel 14 sagt: Eigentum
    verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
    Doch auch gegen die einhergehende katastrophale soziale Verdrängung richtete sich die Aktion,
    denn die aggressiven kapitalistischen Entwicklungen, auf dem Wohnungsmarkt wie überall, sind
    immer noch lebensfeindlich, egoistisch und antidemokratisch. Durch die Verdrängung niedrigerer
    Einkommensschichten und dem Verkauf und Vermarktung sozialer und kommunaler Räume und
    Flächen werden ganze Straßenzüge und Stadtteile praktisch sozial getötet.
    Öffnen wollten wir die Räume in der Feuerbachstraße 36 auch deshalb nicht für uns allein, sondern
    für den Kiez, für die Stadt und für die Menschen die versuchen in ihr zu leben. Und Leben, das
    muss mehr sein als arbeiten, Miete zahlen, konsumieren. Eine lebendige aktive demokratische
    Gesellschaft braucht mehr als das. Es braucht dringend offene Räume für ein Miteinander aller
    Generationen, für ein Zusammenkommen, für Ideen, Austausch, Diskussion und Probieren, selbst
    gestaltet und unabhängig von Profit. Hier hätte ein solcher Ort entstehen können.

    Räumung durch die Polizei

    Wie zu erwarten, war der Staat nun wieder überraschend schnell zur Stelle um das noch so
    vernachlässigte und rechtswidrig vorenthaltene heilige Privateigentum zu schützen. Dabei war das
    Vorgehen der Polizei der Situation unangemessen und politisch repressiv. Das massive Aufgebot der
    Polizei auf der Straße, und sogar das Hinzuziehen einer SEK-Einheit, war angesichts der friedlichen
    Versammlung von Menschen unverhältnissmäßig. Räumen ohne die nötige Anordnung, Gewalt,
    unkoordinierte Absprachen und fehlende oder widersprüchliche Ansagen, erniedrigende Witze der
    Polizei während der Räumung vor und im Haus, Schikane während der Untersuchungen wie
    Verweigerung von Telefonaten, der Transport von allen Flinta-Besetzer*innen bis nach
    Brandenburg an der Havel mitten in der Nacht und dortiges komplettes Entkleiden, die
    umfangreichen erkennungsdienstlichen Untersuchungen – all dies werten wir von der Polizei als
    politisch motiviert und bewusst repressiv. Wir sehen dies als ein Teil eines systematischen
    Polizeiproblems und haben deshalb gegen das Vorgehen der Polizei am Tag der Räumung rechtliche
    Schritte eingeleitet. Ob die Mühlen der Gerichts nun bewusst so langsam mahlen oder wegen
    schierer Überlastung, nach nun fünf Jahren wird dieser Gegenstand endlich verhandelt. Wir sind
    guter Dinge und die Fakten sprechen für uns. Und doch wurde uns auch hier in der Vergangenheit
    bewiesen, dass diese vor Gericht sehr dehnbar sein und wenig Bestand haben können, sofern eine
    Verurteilung nun mal politisch gewollt oder eben nicht gewollt ist. Wir sind gespannt.

    Auch nach fünf Jahren sagen wir Danke für die Unterstützung!

    Die Aktion wurde von anderen Aktivistinnen, Politikerinnen aus Potsdam und dem Bundestag
    unterstützt. Besonders wertvoll und ermutigend waren jedoch die Gespräche mit Passantinnen und Nachbarinnen, die am Geschehen interessiert waren. Viele freuten sich, dass endlich etwas mit
    dem seit langem leerstehenden Haus passiert und waren uns und unseren Motiven gegenüber
    wohlwollend eingestellt, brachten selbst viele Ideen zur Gestaltung und Nutzung vor und
    bestätigten den Bedarf an solchen Räumen. Vielen Dank an alle Unterstützer*innen, die die
    Feuerbachstraße, wenn auch für wenige Stunden mit Gesprächen, Essen und Musik tatsächlich zu
    einem lebendigen Kiez verwandelten.
    Die Besetzung der Feuerbachstraße 36 war ein Versuch, der, wie so viele davor, mit dem Eingreifen
    der Polizei scheiterte, und doch für sich genommen ein Erfolg war.
    Nicht nur sahen sich die Besitzerin, eine Erbgemeinschaft in den alten Bundesländern, und die Stadt
    durch unsere Aktion genötigt den Leerstand zu rechtfertigen und sich gegenseitig die Schuld
    zuzuweisen. Vor kurzem wurde das Gebäude eingerüstet und es wird gebaut.
    Auch hat die Aufmerksamkeit, die die Besetzung erfahren hat, geholfen die anscheinenden
    Normalzustände und als alternativlos dargestellten Entwicklungen in Frage zu stellen.
    Es ist nicht normal, dass die Hälfte des Lohns für die Wohnung drauf geht!
    Es ist nicht normal, aus der Wohnung gekündigt und zugunsten besser Verdienender verdrängt zu
    werden!
    Es ist nicht normal, wenn alles und überall verkauft und privatisiert wird!

    GEGEN DEN WEITEREN AUSVERKAUF DER STADT!
    SOFORTIGER STOPP DER PRIVATISIERUNG ÖFFENTLICHEN EIGENTUMS!
    ANTIKAPITALISTISCHE FREIRÄUME ERKÄMPFEN!
    HER MIT DEM SCHÖNEN LEBEN FÜR ALLE!
    FH LEBT!

    Historie:

    Hausbesetzung in Potsdam!

    https://www.tagesspiegel.de/potsdam/landeshauptstadt/haus-in-der-feuerbachstrasse-geraumt-7901878.html

    Stellungnahme der Besetzer*innen der Feuerbachstraße 36

  • Nicht alles ist schlecht am neuen Wohnungspolitischen Konzept…

    Aber zu viel fehlt und unklar ist, wer sich daran hält…

    Über zwei Jahre wurde am neuen Wohnungspolitischen Konzept für die Stadt Potsdam gearbeitet – im Begleitkreis mit Akteuri*nnen aus Stadtverwaltung und der Wohnungswirtschaft, Stadtpolitik und und Zivilgesellschaft. Es gab spannende Fachgesprächen mit Expertinnen und Dialogforen mit Beteiligung einer – leider begrenzten – Öffentlichkeit. Auch Stadtverordnete – vor allem aus SPD und den Grünen – waren selten dabei.
    Das Netzwerk „Stadt für alle“ hat sich nach durchaus kontroversen Debatten von Anfang an intensiv in den Prozess eingebracht, hat Analysen und Konzepte vorgelegt und kann am Ende feststellen, dass einige Vorschläge Eingang in die Endversion gefunden haben,

    Das Institut RegioKontext GmbH begleitete die Debatte in den verschiedenen Gremien federführend und stellte aus den Ergebnisse das den Stadtverordneten vorgelegte Wohnungspolitischen Konzept 2024 zusammen. Das Konzept wurde am 10. April 2024 in die Stadtverordnetenversammlung eingebracht und in die Ausschüsse überwiesen.

    Wird das Konzept wie geplant in der letzten Sitzung dieser Legislaturperiode am 15. Mai 2024 verabschiedet, wird es die Vorgängerversion von 2015 ersetzen und soll künftig Leitlinie der Potsdamer Wohnungspolitik sein. 


    Warum wurde ein neues Konzept überhaupt notwendig?

    Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe: 

Zuerst – Umsetzungsdefizite
    Das Wohnungspolitische Konzept von 2015 enthielt viele guten Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnungsversorgung im Potsdam; es hatte aber einen gravierenden Mangel: Nur wenige Maßnahmen wurden in acht Jahren seit seiner Konzipierung umgesetzt.

    Unserer Analyse der Defizite ist hier nachzulesen:
    https://entwurf.potsdam-stadtfueralle.de/category/recherchen

    Die Schwachpunkte können so zusammengefasst werden:
    – unklare Zuordnung der Verantwortung in der Stadtverwaltung, fehlende personelle Ressourcen
    – fehlendes kontinuierliches Prozessmonitoring, keine Nachsteuerung bei Verfehlung der Ziele
    – unzureichende Kontrolle des Umsetzungsprozesses durch die Stadtverordneten und Akteure des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen
    – fehlender politischer Wille bei konkreten Themen wie Bodenpolitik und Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte

    Gleichzeitig veränderten Entwicklungen der letzten Jahre die Bedingungen für die Wohnraumversorgung und Wohnungswirtschaft in Potsdam vor allem in diesen Bereichen:
    – Die Zahl der Einwohner*innen stieg seit 2015 stieg an, zum Großteil bedingt durch Zuzug.
    – Die Bemühungen um Klimaschutz führten zur Einführung neuer gesetzlichen Regelungen, so z.B. die Verpflichtung zur kommunalen Wärmeplanung sowie das Gebäudeenegiegesetz (GEG), 
die beide energetischen Auflagen sowohl für Bestands- als auch Neubauten machen.
    – Und natürlich gehört dazu auch der dramatische Anstieg der Mieten und Bodenpreise in Potsdam

    Was ist der Inhalt des Wohnungspolitischen Konzepts 2024?

    Als zentrale Aufgabe wird angesehen, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum für die Einwohner*innen Potsdams bereitzustellen. Dieses Anliegen wird vor dem Hintergrund der sich veränderten demographischen Situation und klimapolitischen Anforderungen verfolgt und gliedert sich in vier Aufgabenfelder:

    • A2: Kommunale Energiewende - bezahlbares Wohnen 
• A3: Wohnraumversorgung im Bestand: bezahlbar und gerecht 
• A4: Quartierentwicklung 
• A5: Neubau bedarfsgerecht

    Eingebettet sind diese wohnungspolitischen Handlungsfelder in zwei weitere Aufgabenbereiche:

    • A1: Sammlung und Analyse von Wohnungsmarktdaten als Grundlage für Entscheidungen in den o.g. Aufgabenfeldern 
• A6 und A7: Steuerungs- und Beteiligungsstrukturen (Verwaltung, Wohnungswirtschaft, Stadtverordnete und Zivilgesellschaft)

    Das Wohnungspolitische Konzept erhebt den Anspruch, für die kommunale Wohnungspolitik einen Handlungsrahmen und strategisches Steuerungsinstrument zur Verfügung zu stellen, das evidenzbasierte Entscheidungen unter Beteiligung von Akteuren der Stadtverwaltung, Kommunalpolitik, Wohnungswirtschaft und Zivilgesellschaft ermöglicht.

    Das Wohnungspolitische Konzept 2024 kann hier abgerufen werden:

    https://egov.potsdam.de/public/vo020?16–anlagenHeaderPanel-attachmentsList-2-attachment-link&VOLFDNR=2002374&refresh=false&TOLFDNR=2009439

    Was ist neu am Wohnungspolitischen Konzept 2024?

    Das Konzept ist in höherem Maße umsetzungsorientiert.
    Es konzentriert sich auf Prozesse und Strukturen, die im Verantwortungsbereich der Stadt Potsdam liegen. Das sind im Wesentlichen zusätzliche Personalstellen und die Neuordnung der Zuständigkeiten innerhalb der Stadtverwaltung, so z.B. die verbindliche Zuordnung von Aufgabenfeldern zu Fachbereichen und die Koordination der wohnungspolitischen Aktivitäten durch eine Geschäftsstelle.

    Über den Kreis der Verwaltung hinaus besteht im Hinblick auf die Umsetzung der Maßnahmen eine abgestufte Verbindlichkeit. Mittelbar lässt sich die Umsetzung auch noch bei den kommunalen Unternehmen ProPotsdam und EWP steuern.
    Für den übergroßen Anteil der Akteuren am Potsdamer Wohnungswirtschaft hingegen (60% private Klein- und Großvermieter, Eigenheim- und Eigentumswohnungsbesitzer, 20% Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Mietwohnorganisationen) entfaltet das Konzept keine Mitwirkungsverpflichtung.

    Das Konzept ist ein allgemeiner Handlungsrahmen, der im weiteren Prozess durch konkrete Maßnahmen zu füllen ist.
    Die fortschreitende Konkretisierung bietet den Vorteil, auf zukünftige Entwicklungen flexibel reagieren zu können. Andererseits besteht in der Offenheit des Konzepts natürlich auch die Gefahr, dass die Umsetzung ins Leere läuft, wenn veränderte politische Konstellationen in der Stadtverordnetenversammlung in kommenden Jahren verhindern, dass Maßnahmen, die im bisherigen Prozesse als nützlich bis erforderlich angesehen wurden, konzipiert und mehrheitlich beschlossen werden sollen. Auf Grund der schwierigen Haushaltslage ist es durchaus auch möglich, dass die geforderte Finanzierung – vor allem für Personal – gar nicht bereit gestellt wird.

    Wird das Wohnungspolitische Konzept 2024 funktionieren?

    Das ist nur schwer einzuschätzen.
    Das alte Wohnungspolitische Konzept von 2015 enthielt ca.30 Maßnahmen mit konkreten wohnungspolitischen Zielen, aber es es blieb weitgehend wirkungslos, weil ein Umsetzungsmechanismus fehlte.
    Das neue Konzept konzentriert sich nun auf Strukturen, die den Umsetzungsprozess von Maßnahmen ermöglichen, verschiebt aber die Entscheidung, welche konkreten wohnungspolitischen Ziele mit den Maßnahmen verbunden werden, zu großen Teilen in die Zukunft.

    Ob das Konzept so funktioniert, wird also von Bedingungen abhängen, die künftig von vielen Akteuren zu gestalten sind. Einige wollen wir nennen:

      -  Die Entscheidungsträger*innen in der Verwaltung, die Beigeordneten und Fachbereichsleitungen, müssen dafür Sorge tragen, die neu zu schaffenden Stellen (Geschäftsstelle, Stabsstelle u.a.) so personell auszustatten, dass sie die zugewiesenen Funktionen der Information und Koordination, Vermittlung und Beratung ausfüllen können.

  - Die Fraktionen in der Stadtverordnetenversammlung müssen über Personen mit Fachkompetenz im Bündnis kontinuierlich mitarbeiten. Sie müssen ihrer politischen Kontrollfunktion nachkommen, in regelmäßigem Turnus Berichte über die Umsetzung des beschlossenen Konzepts zu fordern.

  - Ein Berichtswesen mit verlässlichen Daten über die Bevölkerungsentwicklung, Wohnsituation, Eigentümerstruktur, Bauvorhaben u.a. ist aufzubauen, um auf der Grundlage dieser Information begründete Entscheidungen treffen zu können.

  - Kommunale Energiewende sowie strategisches Flächenmanagement verlangen eine ausreichende Finanzierung. Dazu müssen Förderprogramme genutzt werden, aber auch Mittel aus den Haushalt der Landeshauptstadt bereitgestellt werden

  - Um die Kommunen handlungsfähig zu machen, muss das Land in den kommenden Jahren einige Voraussetzungen schaffen: Zum einen rechtliche Grundlagen für den Einsatz mietrechtlicher und städtebaulicher Instrumente, zum anderen Förderprogramme für klimapolitisch geforderte Investitionen

  -  Mieter*inneninitiativen und stadtpolitische Netzwerke dürfen sich nicht  damit zufrieden geben, dass ein neues wohnungspolitisches Konzept erarbeitet und beschlossen wurde. Die Umsetzung in den kommenden Jahren ist ein Betätigungsfeld eigener Art, das Energie, Beharrlichkeit und Durchhaltevermögen verlangt.

    Die Umsetzung des Konzepts beinhaltet einen weiten Bereich von Unwägbarkeiten, die eine begründbare Prognose fast unmöglich machen.
    Wir verhehlen nicht, dass wir auf Grund wenig ermutigender Erfahrungen der Vergangenheit mehr von Skepsis als von Optimismus erfüllt sind, dass das neue Wohnungspolitische Konzept in den kommenden Jahren die beabsichtigte Wirkung entfalten wird.

    Die entscheidende Frage für uns ist:

    Wird das neue Konzept die Wohnungspolitik in der Stadt verändern? Wird es Wohnen sozialer und bezahlbarer machen?

    Eine Reihe von Maßnahmen, die wir schon länger forderten und für die wir im Begleitkreis wiederholt geworben haben, sind in das Konzept eingeflossen.
    Dazu gehören zum Beispiel die Aufforderung, die Milieuschutzgebiete auszuweiten, ein Flächenaufkaufprogramm zu initiieren, den Anteil gemeinwohlorientierter Akteuren am Potsdamer Wohnungsbestand auszubauen.

    Ganz wichtig ist aus unserer Sicht, dass zum ersten Mal Kosten für konkrete Personalstellen ausgewiesen sind, welche bei der Koordinierung und Umsetzung anfallen, so dass in Zukunft auch klarer wird, wer an verantwortlicher Stelle in der Verwaltung für die Umsetzung des Konzepts arbeiten wird.

    Nicht gelungen ist es uns trotz mehrfacher Versuche, eine Empfehlung zu finanziellen Ausstattung des Flächenaufkaufsprogramms in das Konzept aufzunehmen. Zu groß war der Widerstand in der politischen Führung der Verwaltung und den Stadtverordnetenfraktionen.

    Besonders gravierend ist aus unserer Sicht eine Leerstelle im Konzept: Der Umgang mit Geschäftsmodellen, die den Zielen des Wohnungspolitischen Konzepts widersprechen. Wenn sich Wohnungskonzerne wie Vonovia oder andere profigetriebene Investoren weiter in der Stadt ausbreiten, wird es schwer werden, leistbare Mieten für breite Bevölkerungsschichten durchzusetzen.

    Es wird deshalb für Stadtverordnete, Verwaltung und zivilgesellschaftliche Initiativen eine notwendige Aufgabe sein, eine Strategie zu entwickeln, wie der Einfluss privatwirtschaftlicher Großvermieter und Investoren begrenzt werden kann und im Gegenzug der Anteil gemeinwohlorientierter Akteure (ProPotsdam, Genossenschaften, Mietshäusersyndikat u.a.) am Potsdamer Wohnungsmarkt kurzfristig wieder auf 40% gesteigert werden kann.

    Wenn sich die Stadt dieser Aufgabe nicht stellt, wird dem neuen Wohnungspolitischen Konzept kein Erfolg beschieden sein.

  • Das ultimative Weihnachtsgeschenk 2023: Ein Stickeralbum zu Immobilieninvestoren in Potsdam.

    Nein – nicht Panini.
    Nein – keine schönen Tierbilder.
    Nein – Keine Sticker im Supermarkt.

    Wir haben das kreativste, politischste und interessanteste Stickeralbum für Weihnachten 2023.
    In Potsdam kann mensch 10 Sticker zu 10 verschiedenen Immobilieninvestoren sammeln, die in dieser Stadt ihr Unwesen treiben.

    Ihr könnt sie hier runterladen – aber natürlich viel besser: Bei uns bestellen.
    Stickeralben
    Aufkleber

    Bestellungen: Schreibt uns an blog@potsdam-stadtfueralle.de oder geht ins Freiland, in den Buchladen Sputnik, ins KUZE oder Rechenzentrum.
    Und ja: Wir freuen uns ganz doll über Spenden!

    Warum die Geschäftsmodelle vieler Immobilieninvestoren der Stadt und den Menschen schaden

    Privaten Immobilieninvestoren wird in Potsdam der „Rote Teppich“ ausgerollt.
    Seit vielen Jahren kaufen sie sich Häuser, Grundstücke und Bauland wie sie wollen.
    Wenn sie sanieren, bauen und entwickeln entstehen in der Regel Objekte, welche für die meisten Menschen in der Stadt unbezahlbar sind.
    So entstehen Luxusquartiere wie in der Speicherstadt oder am Jungfernsee. Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt, noch aus Leerstand Profit gezogen.
    Möblierte Appartements, Anlageobjekte – nichts davon wird wirklich gebraucht.

    Dafür werden Menschen verdrängt, steigen die Mieten ins Unermessliche und verschwinden immer mehr Freiräume.

    Zeigen wir diesen Immobilieninvestoren, dass wir sie hier nicht haben wollen, markieren wir ihre Projekte und rücken wir ihnen auf die Pelle.
    Holen wir uns die Stadt zurück!

    Unter den gezeigten Investoren sind einige, die auch in Berlin aktiv sind – ziemlich bekannte und manchmal auch welche mit ganz besonderen Geschäftsmodellen.
    Ihr müsst sie richtig zuordnen: Namen und Geschäftsmodelle zu Bildern und Orten ihrer Objekte?

    Weiß jede/r, wo Kirsch, Tamax oder Semmelhaack bauen?
    Kennen alle die Geschäftsmodelle von Sanus, KW Development oder Quaterback?

    Schreibt uns, wenn Ihr noch mehr solche Geschäftsmodelle kennt.
    Schickt uns Fotos von Euren Aktionen, verbreitet sie über die Socialmedia – Kanäle, die wir auch nutzen.

    Netzwerk „Stadt für alle“ Potsdam

  • Welche Auswirkungen werden die Beschlüsse beim Wohnungsgipfel eigentlich in der Heimatstadt von Frau Geywitz haben?

    Auf 14 Punkte haben sich die Teilnehmer*innen des sogenannten Wohnungsbaugipfels verständigt.
    Obwohl es sich hier offiziell um ein Treffen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ handelte ist das Wort Mieten dort nirgends zu finden. Die Mehrzahl dieser 14 Punkte ist an Baufirmen und Immobilieninvestoren adressiert.
    Um aber nicht bei einer allgemeinen Kritik stehen zu bleiben haben wir diese Punkte und Maßnahmen mal auf die Landeshauptstadt Potsdam bezogen.
    Immerhin kommt die Bundesbauministerin aus Potsdam und ist in der dortigen Politik – vor allem ihrer SPD sozialisiert worden. Also sollte man denken – das wird für ihre Heimatstadt der große Wurf.
    Die hier dargestellten inhaltlichen Aussagen zu den 14 Punkten haben wir einer Veröffentlichung des RND entnommen: https://www.rnd.de/politik/14-punkte-gegen-den-wohnungsmangel-das-schlaegt-die-bundesregierung-vor-YBY674V6XVFTVE57QALSAGLIXU.html

    Hier kommt unsere Analyse.

    1. Steuerliche Anreize sollen den Wohnungsbau ankurbeln. Dafür ist laut dem Papier eine degressive – also mit der Zeit abnehmende – Abschreibung von Investitionskosten von jährlich 6 Prozent für neu errichtete Wohngebäude geplant. Der degressive Mechanismus soll für Wohngebäude gelten, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird.

    Dieses Abschreibungsmodell zielt natürlich vor allem auf private Immobilienunternehmen, die in Potsdam neu bauen. Das sind vor allem Firmen wie Semmelhaack, Vonovia bzw. Quaterback. Dabei werden solche Investoren bevorteilt, die hohe Investitionskosten haben – also: Wer teurer baut, kann mehr abschreiben. Fraglich, ob dieser Anreiz dem Bau bezahlbarer Wohnungen hilft. Der Investor für Bau einer Luxusvilla am Jungfernsee hingegen profitiert.

    2. Die zunächst geplante Verschärfung des Energiesparstandards EH40 wird ausgesetzt. Diese hatte die Ampel eigentlich im Koalitionsvertrag für 2025 vereinbart. EH40 heißt: ein Bedarf von 40 Prozent der Energie eines Vergleichsneubaus. Die Erwartung ist, dass sich bei nicht ganz so hohen und detaillierten Energiesparvorgaben Bauprojekte schneller und unkomplizierter umsetzen lassen. Bei entsprechenden Verhandlungen auf EU-Ebene will sich die Regierung zudem zwar „für anspruchsvolle Sanierungsquoten für den gesamten Gebäudebestand“ einsetzen. Verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude soll es aber nicht geben.

    Potsdam hat zwar vor einigen Jahren den sogenannten „Klimanotstand“ beschlossen, große Auswirkungen auf den Gebäudesektor hatte dies aber bisher noch nicht. Im Gegenteil, noch immer werden in Potsdam nutzbare Wohngebäude abgerissen – symbolisch steht die Auseinandersetzung um den Staudenhof. Nach der Wende wurde der Großteil des Wohnungsbestandes durch saniert und modernisiert, neu angesetzte Modernisierungen dienten Investoren in der Regel eher dazu, die Mieten erhöhen zu können und Altmieter zu vertreiben wie wir an Beispielen in der Siemensstraße oder der Schlaatzstraße nachweisen konnten. Das größte Hindernis für eine energetische Sanierung im Altbaubestand sind in Babelsberg, Potsdam – West oder der Stadtmitte nicht Vorgaben für den Klimaschutz, sondern der sehr strikt gehandhabte Denkmalschutz. Der verhindert ganz oft wichtige energetische Maßnahmen und macht Sanierungen extrem teuer.

    3. Für Städte und Kommunen mit „angespannten Wohnungsmärkten“ sollen die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Bau von bezahlbarem Wohnraum vereinfacht werden. Dafür soll eine Sonderregelung im Baugesetzbuch geschaffen werden. Diese soll dann befristet bis Ende 2026 gültig sein.

    Potsdam hat einen „angespannten Wohnungsmarkt“. Viele Maßnahmen, die auf Bundesebene beschlossen wurden, müssen aber erst in den Ländern umgesetzt werden. Brandenburg aber hat zum Beispiel das sogenannte „Baulandmobilisierungsgesetz“ gar nicht auf das Land angewandt, weswegen es auch kein Umwandlungsverbot in Potsdam gibt.
    Die hier dargestellten Rahmenbedingungen betreffen vor allem die schnelleren Baugenehmigungen und vereinfachten Bauleitpläne in neu ausgewiesenen Gebieten für den Wohnungsbau. Die gibt es aber in Potsdam praktisch kaum noch. Eventuell kann dies die Entwicklung in Krampnitz beschleunigen, aber da ist ein ganz anderes Problem das Haupthindernis, schneller bauen zu können: Die Stadt hat es versäumt, gleichzeitig und rechtzeitig eine richtige Verkehrsplanung anzuschieben und jetzt hängt die Menge der neu zu bauenden Wohnungen daran, wann die Straßenbahnanbindung irgendwann kommen wird.

    4. Im Zeitraum von 2022 bis 2027 sollen den Bundesländern „Programmmittel in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung“ gestellt werden. „Bund und Länder übernehmen damit weiterhin gemeinsam Verantwortung“, heißt es weiter.

    Eigentlich ist die Förderung sozialen Wohnungsbaus ein ganz wichtiges Instrument.
    In Brandenburg werden diese Mittel der Wohnungsbauförderung durch die ILB ausgegeben.
    In den letzten Jahren wurden sie in Potsdam aber fast ausschließlich durch die kommunale Gesellschaft ProPotsdam und manchmal durch Genossenschaften in Anspruch genommen. Private Immobilienunternehmen haben bewusst darauf verzichtet und keine Wohnungen mit Mietpreis – und Belegungsbindung gebaut. Es ist nicht erkennbar, dass sich daran etwas ändern sollte. 3 Mrd. Euro pro Jahr aufgeteilt auf 15 Bundesländer werden sicher auch wenig an an den aktuellen Richtlinien ändern. Und die bedeuten inzwischen selbst für kommunale Gesellschaften, dass sie bei den aktuellen Baukosten mit den Förderkriterien der ILB gar nicht mehr im vorgegebenen Segment von Sozialwohnungen bauen können.

    5. Die KfW-Förderprogramme „Kinderfreundlicher Neubau“ und „Wohneigentum für Familien“ sollen attraktiver gestaltet und erweitert werden – beispielsweise durch das Anheben von Kredithöchstbeträgen.

    Dieses Instrument richtet sich an Menschen, die ein Eigenheim bauen wollen oder eine Eigentumswohnung kaufen.
    Ersteres ist in Potsdam inzwischen nahezu ausgeschlossen – es gibt schlicht nicht genug Bauland und für neue Einfamilienhaussiedlungen werden keine neue Flächen ausgewiesen.
    Der Bau von Eigentumswohnungen – meist als Anlageobjekt geplant – ist schon jetzt hoch umstritten in der Stadt. Die Zahl der Selbstnutzer*innen ist sehr gering. Die hier aufgerufenen Preise nähern sich mit 8.000 – 10.000 €/ m² inzwischen dem Niveau von München an. 49 Jahresraten kostet das dann für eine Familie, die eine solche Wohnung kaufen möchte. Keine Bank finanziert so etwas – auch nicht mit dem neuen KfW – Programm. So werden am Ende wieder Anleger mit viel Vermögen aus den alten Bundesländern oder dem Ausland hier Eigentumswohnungen bauen und kaufen – und diese dann über eine Wohnungsverwaltung auf den Mietmarkt bringen und diesen mit noch höheren Mieten noch mehr anheizen.

    6. In den Jahren 2024 und 2025 soll das Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“ den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude attraktiver machen. Dem Papier zufolge soll es über die staatliche Förderbank KfW abgewickelt und durch den Klima- und Transformationsfonds finanziert werden.

    Wie schon beschrieben, gibt es diesen sanierungsbedürftigen Bestand in Potsdam kaum noch. Und wenn, dann ist dies eher für risikofreudige Immobilieninvestoren interessant. Die auch noch aus dem Klimafonds zu fördern ist schön ein starkes Stück.

    7. Leer stehende Gewerbeimmobilien sollen zudem als Wohnraum umgebaut werden. Einer Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) zufolge gäbe es in diesem Bereich ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten, heißt es. Dazu soll in den Jahren 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm von rund 480 Millionen Euro aufgelegt werden.

    Das wäre tatsächlich eine gute Idee – auch für die Landeshauptstadt Potsdam.
    Allerdings: Alte, große Bürogebäude mit hoher Leerstandsquote gibt es hier nicht. In den letzten Jahren wird aber fleißig neu genehmigt, neu gebaut. Die Probleme dabei lassen sich aber mit dieser Idee nicht lösen. Ein Teil der Gewerbeimmobilien, die fertig geworden sind und eben so vermietet werden sollten haben kaum Gewerbe gefunden – wie im Brunnenviertel in Waldstadt. Jetzt ziehen da öffentliche Nutzer*innen ein: Staatliche Institutionen, Verwaltungen und neuste Idee: Eine Schule. Die Mietpreise sind dementsprechend hoch. Dann gibt es die Gewerbeimmobilien, die gerade gebaut werden. Da gehen inzwischen die Projektentwickler pleite, wie in Potsdam Project Immobilien. Deren Büroneubau am Hauptbahnhof wird wohl erst einmal eine Bauruine bleiben. Und dann gibt es noch die geplanten Großprojekte wie das IT Centrum auf dem ehemaligen RAW – Gelände oder die Mediacity auf dem Geländes des Filmparks Babelsberg. Da ist es eher gut und im Interesse der Nachbarschaft, dass sie gar nicht erst gebaut werden. Potenzial in Potsdam also: Gering.

    8. Die Bundesregierung will bis Ende 2024 in Absprache mit den Ländern eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ vorlegen. Dadurch soll Bauen „einfacher, schneller und günstiger“ werden.

    Serielles Bauen ist eine gute Idee. Potsdam macht das schon bei einzelnen Gebäuden für die Unterbringung von Geflüchteten. Aber um dies in größerem Maßstab umsetzen zu können fehlt es in der Stadt schlicht an Bauland und neuen Quartieren.

    9. Die Regierung will Anreize zur Entwicklung von Bauland durch die Kommunen schaffen. Dazu soll die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) die „Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau um weitere fünf Jahre fortführen“. Eigentlich war dies bis Ende 2024 befristet.

    Genau dies ist in Potsdam ein doppeltes Problem. Einmal fehlt es schlicht an verfügbaren Bauland einer Stadt, die von Wasser und Berlin umgeben ist.
    Und bundeseigene Flächen sind seit Jahren höchst umstritten. Zuletzt gab und gibt es einen heftigen Streit um das Gelände des ESV Lok Potsdam. Es gehört dem Bund und der will dort mit Hilfe eines Höchstpreisgebotes Millionen mit dem Verkauf verdienen. Ähnliche Erfahrungen hat ein Gemeinschaftsprojekt beim ehemaligen Olympischen Reiterhof in Bornstedt gemacht. Verkauft wurde nur nach Höchstgebot, das Gemeinschaftsprojekt hatte keine Chance, das ganze Gelände aber steht bis heute leer und brach. Was bitte werden die „Anreize“ sein, dies in Zukunft anders zu handhaben?

    10. Weiter heißt es, dass in einer Experimentierklausel die Lärmrichtwerte für Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbebetrieben angehoben werden sollen. Das letzte Wort sollen bei der Anwendung der Klausel allerdings die federführenden Gemeinden haben.

    Das trifft in Potsdam schlicht nicht zu.
    Potsdam war und ist eine Verwaltungs – und Militärstadt. Gewerbe oder gar Industrie gibt es hier kaum oder wurde auf die grüne Wiese ausgelagert. Lärm ist das Letzte, was in dieser Stadt am Bauen hindert.

    11. Hauseigentümer sollen beim Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen unterstützt werden. Der „Klimabonus“, der Hauseigentümer beim Tausch alter, fossiler gegen neue, klimafreundliche Heizungen fördert, wird erhöht und auch auf Wohnungsunternehmen und Vermieter ausgeweitet.

    Dies ist ja eine Diskussion, die wir gesamtgesellschaftlich führen.
    Ja, wir befürworten den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen. In mindestens zwei Hausprojekten der Stadt wird dies gerade gemacht und durch die GLS so finanziert, dass keine Mieterhöhungen notwendig sind.
    Hier ist dieser Punkt aber total unklar formuliert.
    Wer sollen die Vermieter sein? Wie hoch wird der Bonus sein, damit auch große Unternehmen einen Anreiz sehen, ihre Heizungen auszutauschen. Mieterstrom und ähnliche Konzepte stehen da wieder nicht und wenn die Landeshauptstadt Potsdam weiter einen Großteil ihrer Fernwärme mit Erdgas produziert, wird sich hier kaum etwas ändern.

    12 . Die Bundesregierung will eine Senkung der Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf. Den Ländern soll dafür eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer ermöglicht werden.

    Das ist – sicher nicht nur in Potsdam – ein Subventionsprogramm für Immobilienspekulanten!
    Wie oben schon beschrieben kaufen Menschen, die in der Stadt wohnen kaum Häuser. Sie sind wegen der Bodenpreise schlicht unbezahlbar. Eigenheime werden kaum noch gebaut, sehr selten verkauft.
    Häuser – so kann man das gut beim Immobilienmarktbericht der Stadt oder verschiedener Portale wie Engels & Völker oder Dahler & Company lesen – werden fast ausschließlich im Luxussegment verkauft. Villen am Heiligen See, am Jungfernsee oder der Berliner Vorstadt erzielen natürlich weiter Höchstpreise. Für diese Käufer dann noch die Grunderwerbsteuer zu senken ist schon eine paradoxe Subvention.
    Aber wahrscheinlich braucht es das Instrument gar nicht. Wir haben bei mehreren Verkäufen größerer Wohnungsbestände – zum Beispiel in Zentrum Ost oder in Bornstedt – die Anwendung sogenannter Share Deals beobachten können. Dann zahlen die künftigen Besitzer*innen gar keine Grunderwerbssteuer.

    13. Um Bauvorhaben noch schneller planen und genehmigen zu können, soll mit den Bundesländern ein „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ geschlossen werden. Geplant sind Änderungen der Landesbauordnungen, sodass beispielsweise Dachgeschosse einfacher zu Wohnzwecken genutzt werden können oder einmal erteilte „Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen“ bundesweit Gültigkeit erhalten.

    Das ist sinnvoll – wie wir oben schon dargestellt haben.
    Wie viel davon in Potsdam umsetzbar ist – das ist allerdings fraglich.

    14. Die lange geplante Wohngemeinnützigkeit soll 2024 an den Start gehen. Dabei sollen Vermieter, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen, steuerlich begünstigt und gefördert werden.

    Am Ende kommt dann endlich ein Instrument, was Mieter*inneninitiativen und stadtpolitische Gruppen seit Langem fordern.
    Nur: In Potsdam ist dies kaum vorstellbar.
    Die kommunale Gesellschaft ProPotsdam als gemeinnützige Gesellschaft.
    Traumhafte Idee.
    Nur: Wir können uns das bei der Politik von SPD, CDU und Grünen in der Stadt überhaupt nicht vorstellen. Die ProPotsdam hat in Potsdam Aufgaben und Funktionen, die nur sehr wenig mit Gemeinnützigkeit zu tun haben: Abrisse von Gebäuden wie der Fachhochschule und den Staudenhof, Verkauf von Grundstücken und Häusern nach Höchstgebot, Sponsoring und Gläubiger bei der Stadt.
    So fällt unser Fazit eher ernüchternd aus.
    Viele der „Punkte“ treffen auf Potsdam gar nicht zu und/ oder fördern aus unserer Sicht die Falschen.
    Ob mit diesem Programm in der Stadt in nächsten Jahren mehr bezahlbare Wohnungen entstehen erscheint uns mehr als fraglich.
    Eigentlich ist es eher genau die Wohnungspolitik, welche wir von der SPD hier in Potsdam seit Jahren sehen. Große Symbole, viel Sympathie und Unterstützung für Immobilienunternehmen, kaum konkrete Schritte zum Schutz von Mieter*innen.

    Da hat Frau Geywitz gut gelernt.

  • Herzlich willkommen, neue Mieter*innen!Die Wichgraf 11 wird selbstständig

    Herzlich willkommen, neue Mieter*innen!
    Die Wichgraf 11 wird selbstständig

    Das große Mietshaus in der Wichgrafstraße in Babelsberg steht schon länger im Mittelpunkt der stadtpolitischen Debatten. Hier zeigt sich symbolisch, wie wichtig es ist, wenn sich Mieterinnen selbst organisieren und sich solidarisch zueinander verhalten. Schon früh hatten sie ihren Vermieter gefragt, ob sie ihr Haus nicht selbst kaufen und verwalten könnten. Sie haben bei der Stadt ein Vorkaufsrecht eingefordert und die Rolle des Vermieters öffentlich gemacht. Dessen Vorgehen steht eben aber auch symbolisch dafür, wie selbst kleine Immobilienbesitzerinnen von den Marktentwicklungen profitieren wollen und möglichst viel Profit aus ihrem Haus herausholen wollen. Nachdem ein Verkauf – wahrscheinlich zu spekulativen Zwecken – nicht klappte, hat er insgesamt 6 Wohnungen frei ziehen lassen, sie einfach und häppchenweise modernisiert und – schließlich leer stehen lassen. Nun sind sie wieder vermietet – wie uns die Hausgemeinschaft berichtet:

    „Lange haben wir gewartet auf unsere neuen Nachbarinnen – genau genommen seit 2018, als die erste der insgesamt sechs Wohnungen leergezogen und nicht neu vermietet wurde. Nach und nach leerte sich das Haus. Bauarbeiten, inserierte und wieder entfernte Wohnungsangebote sowie über Monate andauernde Besichtigungstermine ließen die Hoffnung schwinden. Doch dann ging es Schlag auf Schlag: Innerhalb weniger Wochen wurden die leerstehenden Wohnungen vermietet und die neuen Nachbarinnen kamen an.

    Die Hausgemeinschaft ist komplett!

    Wir freuen uns wirklich sehr, dass der Leerstand von Wohnraum in Zeiten von massiver Wohnungsnot in unserer Stadt zumindest in der Wichgrafstraße 11 nun endlich beendet ist. Aus 30 % Leerstand wurden innerhalb weniger Wochen 30 % neue Nachbarinnen und neues Leben. Erste Kontakte wurden geknüpft, erste Feste gemeinsam gefeiert.

    Leerstand wurde nicht verhindert!

    Ob allerdings die Satzung der Landeshauptstadt Potsdam über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, wozu auch der Leerstand von Wohnraum gehört, zur Beendigung des Leerstandes beigetragen hat, darf bezweifelt werden. Seit Inkrafttreten der Satzung und der Anzeige des Missstandes bei der Stadt, standen die Wohnungen noch über zwei Jahre leer. Ähnliches scheint man auch über den Rest Potsdams sagen zu können: Uns ist kein Fall bekannt, in dem die Satzung tatsächlich Zweckentfremdung von Wohnraum wirksam verhindert hat.

    Freelancer only!

    Doch nicht nur die Dauer des Leerstandes, sondern auch das Bewerbungsverfahren für die Wohnungen war fraglich. Die Inserate richteten sich ausschließlich an freiberuflich tätige Personen und die Vermietung erfolgte ausschließlich „teilgewerblich“. Somit wurden ganze Personengruppen vom Bewerbungsverfahren von vorneherein ausgeschlossen. Auf Nachfragen von Mieterinnen bei der Maklerfirma wurde erklärt, dass es sich bei Freelancern um ruhige Leute handeln würde, die die meiste Zeit des Tages zu Hause verbringen würden. Das sei gut für das Hausklima. In einem Fall wurde es sogar geschichtsträchtig: Das Führen von kleinen Geschäften und Gewerben sei Tradition im Weberviertel, deshalb auch die teilgewerbliche Vermietung.
    Teilgewerblich bedeutet in diesem Fall, dass ein Teil der Wohnung laut Mietvertrag gewerblich genutzt werden darf. Die Miete für diesen Teil der Wohnung orientiert sich deshalb nicht am Mietspiegel und somit kommen Gesamtmieten zu Stande, die teilweise deutlich über dem Mietspiegel liegen – mit durchschnittlichen Kaltmieten von teils 14 Euro m² und Mietsteigerungen der Nettokaltmiete von teils über 40 % im Vergleich zur Vormiete.
    Die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert diese Praxis nicht, denn die Zweckentfremdung von Wohnraum liegt laut Satzung erst bei einer Gewerbefläche > 50 % vor.

    Keine wirksamen Instrumente zum Schutz von Mieterinnen!

    Die Wichgrafstraße 11 ist nur ein Beispiel dafür, wie kreativ Vermieterinnen bestehende Regelungen zum Schutz von Mieter*innen in Potsdam umgehen können. Nicht nur die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sollte auf ihre Wirksamkeit hin überprüft und angepasst werden. Potsdam braucht endlich ein tragfähiges Konzept, wie die wohnungspolitischen Herausforderungen angegangen werden können. Andernfalls wird die Suche nach bezahlbarem Wohnraum für viele ein Alptraum bleiben.“


    Wir haben uns dieses Geschäftsmodell – „Teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum“ mal näher angeschaut.
    Bereits 2020 hatte der Berliner Mieterverein festgestellt: „Wenn es darum geht, die Mietpreisbremse zu umgehen, sind Vermieter erfinderisch. Neueste Masche: Sie versuchen, Wohnungsmietern teilgewerbliche Mietverträge unterzuschieben.“
    Im Grunde funktioniert dieses System so.
    Mietwohnungen werden bei Neuvermietung nur noch als „Wohnungen mit teilgewerblicher Nutzung“ angeboten. Um der möglichen Zweckentfremdung zu entgehen, bleibt die Größe der Wohnung mit teilgewerbliche Nutzung unter 50 %. Gleichzeitig können für diese Räume Phantasiemieten genommen werden, da im Gewerbemietrecht kaum Regeln gelten. Eigentlich muss der Zuschlag im Mietvertrag extra ausgewiesen werden, allerdings ist dies in der Praxis eher selten der Fall – wie Rechtsanwälte bestätigen: „Sofern nicht im Mietvertrag ein bestimmter Betrag als Teilgewerbezuschlag ausgewiesen ist, sondern ein einheitlicher Mietbetrag für beide Nutzungsarten, steht dem Mieter auch nicht mehr die Möglichkeit der Ermittlung der ortsüblichen Miete z.B. über den Mietspiegel offen. Der Mietspiegel weist keine Werte von Wohnungen mit teilgewerblicher Nutzung auf.“ http://www.rechtsanwalt-hennings.de/mietrecht-fachanwalt-berlin/19-rund-um-den-mietvertrag/97-teilgewerbliche-nutzung-von-wohnraum
    Nicht selten werden Zuschläge von bis zu 50 % genommen. Für diese gelten weder der Mietspiegel, noch die Mietpreisbremse. Und nicht zuletzt ist auch der Kündigungsschutz wesentlich geringer, als für eine normale Mietwohnung.
    Die spannende Frage ist also, wie kontrolliert, reguliert und begrenzt die Stadt Potsdam in Zukunft solche Geschäftsmodelle? Im Sinne des Erhalts bezahlbaren Wohnraums ist diese Praxis wie in der Wichgrafstraße 11 sicher nicht.

    Siehe auch:
    https://wichgraf11.de/herzlich-willkommen-neue-mieterinnen

  • Teil 5 unserer Analyse des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – ein ernüchterndes Fazit

    Teil 5 unserer Analyse des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – ein ernüchterndes Fazit

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    Stadt für alle zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 5: Umsetzung als Gemeinschaftsaufgabe – warum so vieles scheiterte

    In Teil 1 bis 4 haben wir an Beispielen dargestellt, dass im Wohnungspolitischen Konzept von 2015 zwar viele gute Ideen enthalten sind, aber nach acht Jahren die ernüchternde Bilanz zu ziehen ist, dass nur ein kleiner Teil der konzipierten Maßnahmen umgesetzt wurde.

    Warum scheiterte die Umsetzung und wer hat da versagt?

    Um das herauszufinden müssen wir auf die Gremien und Personen schauen, denen für den Gesamtprozess zentrale Koordinations- und Steuerungsfunktion zukommt.

    Wohnungsversorgung in Potsdam ist im Konzept als gemeinsame Aufgabe verschiedener Akteure bestimmt. Einige fanden sich 2014 fanden im Begleitkreis zusammen und erarbeiteten eine Konzeption für die Landeshauptstadt. Diese wurde 2015 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.
    Der Begleitkreis so war der Plan – sollte, seine Tätigkeit als ständiges wohnungspolitische Beratungsgremium weiterführen. In ihm war Kompetenz aus der Stadtverwaltung, den Fraktionen der SVV, der Wohnungswirtschaft, aus verschiedenen Interessenverbänden und stadtpolitischen Initiativen versammelt; so dass es nur folgerichtig war, diesem Gremium eine zentrale Rolle bei der Umsetzung des beschlossenen Konzepts zuzuweisen.

    Der Start in die Umsetzungsphase war in der Tat erfolgversprechend. 2016 wurde aus dem Begleitkreis heraus ein ‘Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen der Landeshauptstadt Potsdam’ gegründet. Im gleichen Jahr wurde eine Vereinbarung zur Zusammenarbeit unterzeichnet. Sie ist hier nachzulesen: https://www.potsdam.de/system/files/documents/buendnis_wohnen.pdf
    Aber: Stadtgesellschaftliche – und Mieter*inneninitiativen waren da nie vertreten. Im Gegenteil, die Organisations – und Kommunikationsstruktur war so angelegt, dass ehrenamtlich organisierte Initiativen kaum ein Chance bekamen, kontinuierlich mitzuarbeiten.

    Was ist der Inhalt der Vereinbarung? Was wurde umgesetzt?

    Wesentliche Zielen waren, “Verwaltung und Politik in aktuellen wohnungspolitischen Fragen zu beraten und …Handlungsempfehlungen …zu erarbeiten” sowie “ “konstruktiv und kritisch an der Umsetzung des wohnungspolitischen Konzeptes der Landeshauptstadt Potsdam mitwirken”.
    Diese Ziele wurden deutlich verfehlt. Weder ist es dem Bündnis gelungen, sich als wirksames Beratungsgremium zu etablieren, noch war es im Stande, die Umsetzung der Maßnahmen konstruktiv und kritisch zu begleiten. Diese wenig schmeichelhafte Wertung ist an mehreren Einzelpunkten ablesbar.

    Es war vorgesehen, eine Geschäftsstelle beim Fachbereich Wohnen einzurichten, um die Tätigkeit des Bündnisses zu koordinieren und zu moderieren. Jahrelang wurde die Aufgabe offenbar zusätzlich von der Leitung des Fachbereichs übernommen. Erst in jüngster Zeit wurde dafür eine Personalstelle geschaffen, deren Aufgabenprofil und Arbeitsumfang bislang für das Bündnis unklar geblieben sind.

    Die Vereinbarung sieht vor, regelmäßige Treffen zweimal pro Jahr durchzuführen. In den Anfangsjahren geschah das noch wie geplant, ab 2018 fanden Treffen nur noch diskontinuierlich statt und in den Zeiten der Corona-Beschränkungen kamen sie fast zum Erliegen.

    Im Anfangsschwung der Gründung stellte das Bündnis 2016 einen Umsetzungsplan zum Wohnungspolitischen Konzept auf, der eine Prioritätenliste der Maßnahmen und zugeordneter Verantwortlichkeiten enthielt. In den nächsten Jahren dämmerte der Prozess vor sich hin, die interne Überprüfung der Maßnahmen erfolgte nur sporadisch, der Überblick über den Umsetzungsstand drohte zu entschwinden. Das veranlasste 2019 vier Aktive aus der Fraktion DIE aNDERE, der CDU und des AK Stadtspuren sich in einer AG zusammenzufinden, um unter Beteiligung der Fachbereiche Wohnen und Stadtentwicklung den Umsetzungsprozess einer Zwischenevaluation zu unterziehen.
    Das Ergebnis wurde 2020 vorgestellt. Es war niederschmetternd: Von den 31 Instrumenten und Maßnahmen des 2015 beschlossenen Konzepts waren 2020 fünf vollständig und sechs weitere teilweise umgesetzt. Das bedeutet im Umkehrschluss: Fünf Jahre nach Beschlussfassung des Konzepts hatte bei mehr als die Hälfte der Maßnahmen die Umsetzung noch nicht einmal begonnen.

    Das Ergebnis der Zwischenevaluation blieb erst einmal unter Verschluss. Eine Berichterstattung an die Stadtverordneten, obwohl in der Vereinbarung jährlich vorgesehen, fand zwischen 2016 und 2020 nicht statt.Im Januar 2020 schließlich wurde der Oberbürgermeister aufgefordert, eine Darstellung zum Stand der Umsetzung zu geben und gleichzeitig weitere Vorschläge zu Aktualisierung des Konzepts zu entwickeln. Der Bericht verschob sich bis zum März 2021, die Mitteilungsvorlage ist hier einsehbar:
    https://egov.potsdam.de/bi/___tmp/tmp/45081036/XnWDHaKZ8VP3h0UMQ7VSz7jK1O6x5Xodsq4UdsHB/KaoxWlXo/08-Anlagen/01/Anlage.pdf

    Warum blieb die Umsetzung stecken?

    Als entscheidender Schwachpunkt erwies sich, dass es im Bündnis zu ´keinem Zeitpunkt gelungen ist, die Aktivitäten so zu organisieren,
    • dass die im Konzept beschlossenen Maßnahmen von den jeweils verantwortlichen Akteure auch tatsächlich in Angriff genommen wurden
    • dass der Umsetzungsstand der Maßnahmen kontinuierlich erfasst wurde (Prozessmonitoring)
    • dass bei ungenügendem Erfüllungsstand Nachsteuerungsmaßnahmen ergriffen wurden

    Dass sich dieser Zustand über viele Jahre dahinschleppen konnte, ist einerseits nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass die Aufgabe der Geschäftsstelle als das entscheidende Koordinationszentrum des Bündnisses über viele Jahre hinweg als Zusatzaufgabe an die Leitung des Fachbereichs Wohnen delegiert wurde, aber ohne die erforderlichen personellen Ressourcen bereitzustellen.
    Andererseits kann diese Situation den zuständigen Beigeordneten, Frau Meier und Herrn Rubelt, nicht verborgen geblieben sein, so dass ganz deutlich die Frage nach der politischen Verantwortung für den unbefriedigenden Zustand gestellt werden muss.

    Die Frage stellt sich ebenso in Richtung der Stadtverordneten. 2015 wurde ein Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept gefasst, über mehr als fünf Jahre wurde in der SVV kein Bericht zum Umsetzungsstand gegeben. Und das in einer Zeit, in der die Wohnungssituation in Potsdam von Jahr zu Jahr dramatischer wurde. War das Desinteresse oder Unvermögen?

    Bis heute haben nicht alle Fraktionen der SVV eine Wohnungspolitischer Sprecherin benannt; insbesondere aus den Fraktionen der SPD un d Bündnis90/Grüne gab es im Bündnis keine kontinuierliche Vertretung: Damit fehlte die fachpolitischen Kompetenz gerade der Fraktionen, die mit ihrer Mehrheit in der Rathauskooperation die Empfehlungen des Bündnisses in politischen Beschlüsse übersetzen müssen. Und leider setzt sich diese problematische Entwicklung auch bei der Erarbeitung des neuen Wohnungspolitischen Konzepts fort. Im Begleitkreis waren Vertreterinnen von SPD und Grünen noch nie dabei. Wenn sich aber wesentliche politische Akteure der Stadt, die schließlich verantwortlich solche Konzepte umsetzen sollen, bereits der Erarbeitung, Diskussion und fachlichen Weiterbildung verweigern, ist es wenig verwunderlich, dass eben Vieles nicht umgesetzt wurde (und wird?)

    Was muss sich ändern?

    Wenn bei den Stadtverordneten und den Entscheidungsträger*innen / politischen Führung der Verwaltung der Stadtverwaltung der ernsthafte Wille vorhanden ist, ein neues Wohnungspolitisches Konzept zu erarbeiten und es danach erfolgreich umzusetzen, dann einige Dinge besser zu regeln:

    • Die Fraktionen in der SVV müssen über Personen mit Fachkompetenz im Bündnis kontinuierlich mitarbeiten.
    • Die Stadtverordneten müssen ihrer politischen Kontrollfunktion nachkommen, in regelmäßigem Turnus Berichte über die Umsetzung des beschlossenen Konzepts zu fordern.
    • Die Entscheidungsträger der Verwaltung, die Beigeordneten und Fachbereichsleitungen, müssen dafür Sorge tragen, die Geschäftsstellen so personell auszustatten, dass sie inhaltlich und organisatorisch die Funktion als Koordinationszentrum des Bündnisses ausfüllen kann.
    • Die stadtpolitischen – und vor allem Mieter*inneninitiativen der Stadt müssen auch über den Erarbeitungsprozess hinaus einbezogen, gehört und respektiert werden.

  • Bilanz des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – Teil 4: Die ProPotsdam

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen.
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 4: Die Geschäftspolitik der ProPotsdam –
    oder: was erfolglose Bürgerbegehren bewirken können

    Was war der Auftrag?

    “ 4.A Bei den Zielen der ProPotsdam das Ziel „Bezahlbarkeit“ stärken
    …
    Die Zielstellungen der Landeshauptstadt Potsdam, die wirtschaftlichen Potenziale und Interessen der ProPotsdam und die sich daraus evtl. ergebenen Zielkonflikte werden bereits seit 2008 innerhalb eines sogenannten Balanced-Scorecard-Verfahren (BSC) abgestimmt.
    Dabei wurde auch der Tatsache Rechnung getragen, dass das Unternehmen neben der Bereitstellung und Schaffung von Wohnraum, der energetischen Anpassung der Bestände, mietstabilisierenden Maßnahmen und der Unterstützung der sozialen Wohnungsversorgung weitere Aufgaben für die öffentliche Hand erfüllt (u.a. stadtentwicklungspolitische Projekte sowie Sonderprojekte wie Speicherstadt, Luftschiffhafen).
    Zur Finanzierung dieser strategischen Ziele verzichtet die Landeshauptstadt Potsdam auf Ausschüttungen.
    Für die anstehende Neubewertung der BSC-Ziele wird empfohlen, dass die Sicherung der Bezahlbarkeit des Wohnens sowohl durch Neubau als auch im Bestand insgesamt stärker gewichtet wird. Dies ließe sich beispielsweise durch die Vorgabe klären, dass der derzeitige Marktanteil von rund 20 Prozent mindestens gehalten werden soll – etwa auch durch Bestandsankäufe.”

    Wurde der Auftrag erfüllt?

    Die Frage lässt sich schwer beantworten. Die Schwierigkeit liegt zum einen darin, dass im Konzept von 2015 nicht bestimmt ist, mit welchen Maßnahmen das Globalziel „Bezahlbarkeit des Wohnens“ umgesetzt und an welchen Kriterien die Zielerreichung gemessen werden soll. Gleichfalls unbestimmt blieb, in welcher Weise die LHP als Gesellschafterin der ProPotsdam die stärkere Ausrichtung der Geschäftstätigkeit auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum unterstützten wird, in dem sie innerhalb der Logik der BSC-Verfahrens die Anpassung anderer Unternehmensziels ermöglicht (z.B. Verzicht auf Sonderprojekte oder Übernahme von Stadtentwicklungsaufgaben).
    Zwischenfazit: Sowohl Unbestimmtheit der Zielstellung als auch Undurchsichtigkeit der Neujustierung der Unternehmensziele nach 2016 lassen kein Antwort über die Erfüllung des Auftrages des Wohnungspolitischen Konzepts an die ProPotsam zu.

    Eine Ausnahme in Bezug auf Unkonkretheit ist die Empfehlung, in der wachsenden Stadt den Anteil von mindestens 20% am Potsdamer Wohnungsmarkt zu halten. Dies sollte auf zwei Wegen geschehen: Neubau und Ankauf bzw. Halten von Häusern im Wohnungsbestand.
    Der Kurzbericht zur Wohnungsmarktbeobachtung vom Februar 2023 stellt fest, dass der Anteil der ProPotsdam am Wohnungsbestand im Stadtgebiet 19,5% beträgt. (Stand 31.12.2021). Das Ziel würde demzufolge knapp verfehlt.
    Auch das Neubauprogramm, das im Zeitraum von 2011 bis 2027 in Potsdam 2500 Wohnungen plant, konnte das nicht verhindern. Abgesehen davon, dass nicht jede neue errichtete Wohnungen im bezahlbaren Segment lag. Erst in jüngster Zeit wurde im Neubau der Anteil an WBS – Bindung deutlich erhöht.

    Über den Erwerb von Wohnungsbeständen durch die ProPotsdam ist nichts bekannt, wohl aber über den Verkauf. Es handelte sich zum einen um sog. Restitutionsobjekte, bei denen während der Zeit der Klärung der Eigentumsverhältnisse ein Sanierungsbedarf auflief. Zum anderen bot die ProPotsdam als Entwicklungsträger auch Bestände auf Immobilienmessen an und Gebäude und Grundstücke gingen immer noch im Höchstgebotsverfahren auf den Markt.

    Seit 2012 wirkte bereits eine mietpreisdämpfende Maßnahme: Der Zeitraum, innerhalb dessen in bestehenden Mietverhältnissen die Mieten um die gesetzlich zulässige Spanne von 15% erhöht werden, wurde von der ProPotsdam von drei auf vier Jahre verlängert. Damit lag die durchschnittliche Mietsteigerung im Gesamtbestand zwar stets unterhalb der gesetzlich zulässigen Werte, aber dennoch ungefähr 1% über dem Anstieg des Verbraucherindexes.

    Ob es ab 2016 nach Einführung des Wohnungspolitischen Konzepts in der Führungsetage der ProPotsdam Erwägungen in gab, die Balance in der Scorecard stärker in Richtung mietpreisbremsende Maßnahmen zu verschieben, ist in der Öffentlichkeit nicht bekannt.

    Dann aber kam 2021 Bewegung in die Sache.

    Warum das Bürgerbegehren zum Mietendeckel der ProPotsdam half, das Ziel Bezahlbarkeit zu erfüllen

    Im Frühjahr 2021 formierte sich eine Initiative, die ein Bürgerbegehren für einen Mietendeckel im städtischen Wohnungsbestand anstrebte. Die Forderung war, die Mietsteigerungen auf 1% innerhalb von fünf Jahren zu begrenzen. Die von der Stadtverwaltung zusammengestellte Schätzung der Kosten, die sich bei Umsetzung der Forderung des Bürgerbegehrens ergeben würden, war furchteinflößend: Bis 2030 würden die Einnahmeverluste die Summe von 200 Mio. € erreichen. Sie würden dann fehlen, die Vorhaben des sozialen Wohnungsbaus oder den LHP Masterplan 100% Klimaschutz umzusetzen. Längerfristig, so war zu hören, würden die Einnahmeausfälle an die Substanz des Unternehmens gehen, der Verkauf von Wohnhäusern wäre unausweichlich und die Landeshauptstadt müsse das kommunale Unternehmen dauerhaft bezuschussen. Das war in der Tat ein Szenario, dass sich ehrlichen Herzens niemand in Potsdam wünschen dürfte, am wenigsten die Initiatoren des Bürgerbegehrens.

    Bis zum Mai 2022 kam die erforderliche Zahl von ca. 17 000 Unterschriften für das Bürgerbegehren zum Mietendeckel zusammen. Es wurde aber im Dezember von der Kommunalaufsicht als rechtlich nicht zulässig erklärt und damit begründet, dass Mieten kommunaler Unternehmen Gebühren seien, worüber Bürger*innen laut Kommunalverfassung nicht abstimmen dürften. Angesichts der erwartbaren Verfahrensdauer von mehreren Jahren verzichtete die Bürgerinitiative darauf, die Entscheidung der Kommunalaufsicht gerichtlich überprüfen zu lassen.

    Die Botschaft des Bürgerbegehrens jedoch war in der Stadtpolitik angekommen: Neubau allein genügt nicht, es muss etwas getan werden, was unmittelbare Wirkung auf die Miethöhe hat.

    Der Oberbürgermeister und die ProPotsdam stellten einen ‘Aktionsplan für bezahlbares Wohnen und sozialen Zusammenhalt’ auf, der von der Stadtverordneten im Dezember 2020 beschlossen und mit einer Laufzeit bis 2027 als Vereinbarung zwischen der LHP und dem kommunalen Wohnungsunternehmen unterzeichnet wurde.

    Die Vereinbarung enthält ein Paket von Maßnahmen, die durchaus vernünftig sind und die Sicherung bezahlbarer Miete, den Wohnungsneubau sowie den Klimaschutz zu vereinen suchen.

    https://www.propotsdam.de/fileadmin/Bilder/Platzhalter/VereinbarungPotsdamerAktionsplanbezahlbaresWoh_V2_final.pdf

    Maßnahmen mit unmittelbar mietpreisdämpfender Wirkung sind:
    – Moratorium bei Mieterhöhungen bis Oktober 2023
    – Begrenzung der Mieterhöhungen ab November 2023 im gesamten kommunalen Bestand auf maximal 10% innerhalb von drei Jahren
    – Kappung der Mieterhöhung auf 5%

    Die vereinbarten Maßnahmen sind zwar ein ganzes Stück von den Forderungen des Bürgerbegehrens entfernt, haben aber einen ähnlichen, wenn auch deutlich geringeren, dämpfenden Effekt auf den Mietanstieg sowohl in den kommunalen Wohnungen als auch im gesamten Potsdamer Stadtgebiet.

    Fazit
    Man muss nun darauf vertrauen, dass ProPotsdam und Stadtverwaltung die Kosten des Maßnahmepakets richtig kalkuliert haben und in den nächsten Jahren nicht die Gefahren über das Unternehmen hereinbrechen, die beim Bürgerbegehren heraufbeschworen wurden.
    Mit gewissem Erstaunen kann der Beobachter der Szenerie jedoch konstatieren, dass Ereignisse zuweilen listige Wendungen nehmen können und Unternehmungen, obgleich in der Sache erfolglos, im Nachhinein gelegentlich segensreiche Wirkungen entfalten.…..

  • Bilanz der Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – Teil 3

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen.
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 3: Instrumente zum Schutz von Mieter*innen im Bestand

    Was war der Auftrag?

    “2.B Modernisierung und Umbau im Bestand – maßvoll, bezahlbar und bedarfsgerecht
    …Generell sollten bei jeder Art von Maßnahme (Sanierung, Modernisierung und Umbau) die Bedürfnisse der Bestandsmieter mit berücksichtigt werden (nach spezifischem Bedarf und Einkommensverhältnissen). ….Es soll untersucht und erprobt werden, inwieweit durch eine frühzeitige wie auch aktivierende Einbindung betroffener Mieter Win-Win-Situationen für beide Seiten – der Vermieter – wie auch der Mieterseite – identifiziert und genutzt werden können “
    “2. C Wohnungsmarktmonitoring fokussiert weiterentwickeln
    “z.B. Monitoring von Antragstellungen auf Baugenehmigungen”

    “3. C Vermittlung von Mietshäusern an sozial verantwortliche Eigentümer
    ….. Ergänzend wird der Frage nachgegangen, inwieweit die Landeshauptstadt Potsdam durch ein kommunales Vorkaufsrecht zugunsten Dritter dieses Verfahren unterstützen kann.”

    Wurden die Aufträge umgesetzt?

    Eigentlich nicht.
    Natürlich wurden bei Einzelmaßnahmen von Wohnungsunternehmen zur Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden auch mal die Bedürfnisse der Bestandsmieterinnen berücksichtigt. Hier ist zum Beispiel das Quartier „Heidesiedlung“ am Findling in Babelsberg positiv zu nennen. Aber schon am Brauhausberg hat das mit der Beteiligung der Mieterinnen bei der Modernisierung der ProPotsdam weniger gut geklappt. Und gerade bei Modernisierungsmaßnahmen von privaten Wohnungsunternehmen oder Immobilienbesitzerinnen erreichen uns immer wieder Informationen der Bestandsmieterinnen über Verdrängung, krasse Mieterhöhungen, fehlende Informationen und geplante oder vollzogene Umwandlungen in Eigentumswohnungen oder möblierte Wohnungen. Typisch dafür sind die Häuser in der Schlaatzstraße, die einem Konsortium von Rechtsanwälten gehören und wo Mieter*innen regelrecht herausgedrängt worden. Auch im Haus in der Wichgrafstraße in Babelsberg sind inzwischen 6 Wohnungen entmietet, modernisiert und teilweise als Gewerbe vermietet worden.

    Ein Wohnungsmarktmonitoring für die Stadt Potsdam gibt es bisher nicht – oder es ist öffentlich nicht bekannt. Wir halten dies für ein richtig großes Problem. Damit haben Mieterinnen in dieser Stadt kaum die Chance zu erfahren, wer ihre Vermieterinnen sind und für welche Geschäftsmodelle sie stehen. Wir haben als Netzwerk „Stadt für alle“ umfangreiche Recherchen dazu veröffentlicht – ohne jede Unterstützung der Stadt. Dabei wäre es doch im Interesse der Wohnungspolitik zu wissen, welche Akteure in Potsdam aktiv sind. Ein detailliertes Monitoring wäre Voraussetzung dafür, die gemeinwohlorientierten Akteure zu unterstützen, ihren Bestand zu vergrößern und Spekulanten auch mal gemeinsam das Handwerk zu legen. Aber die Menschen in Potsdam wissen nicht, wer welche Bestände hat, Bauanträge stellt und was bauen will. Wir haben dazu eine eigene Broschüre gemacht, die dieses Problem darstellt.

    Ein kommunales Vorkaufsrecht wurde in Potsdam bisher nicht umgesetzt – auch in Zeiten vor dem Urteil des BVerwG vom November 2021, als die Anwendung für die Kommunen noch leichter war.
    Das liegt einfach daran, dass es die Stadt versäumt hat, soziale Erhaltungssatzungen zu erlassen. Dieses Instrument von Kommunen ermöglicht diesen erst, bei Verkäufen von Häusern ein Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Mehrmals war das in der öffentlichen Diskussion – wie beim Haus in der Wichgrafstraße 11 in Babelsberg, wo Mieter*innen ihr Haus selbst kaufen wollten.Vergeblich, weil die Rechtsgrundlagen fehlten. Seit 2019 versucht die Verwaltung nun einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung für die Erarbeitung einer sozialen Erhaltungssatzung für den Stadtteil Teltower Vorstadt umzusetzen. Vor allem aus personellen Gründen ist dies bis heute nicht gelungen – auch, wenn sie jetzt wohl auf der Zielgeraden sind. Aber für den Auftragszeitraum des Wohnungspolitischen Konzeptes gilt: Nicht geschafft.

    Warum wurden diese Aufträge kaum umgesetzt?

    Zuerst fällt beim Lesen des alten Wohnungspolitischen Konzeptes grundsätzlich auf, dass der Schutz von Mieterinnen im Bestand recht kurz kommt. Vielleicht war der soziale und politische Druck vor 10 Jahren noch nicht groß genug. Viele Instrumente, welche es für Kommunen gibt, sind in diesem Konzept nicht einmal erwähnt. Neben sozialen Erhaltungssatzungen bzw. Milieuschutzgebieten gehören dazu auch Zweckentfremdungsverordnungen, Umwandlungsverbote oder Mieterinnenräte.
    Inzwischen hat sich aus unserer Sicht in Teilen der Verwaltung die Erkenntnis durchgesetzt, wie wichtig die Anwendung solcher Instrumente des Mieterinnenschutzes ist. Politisch mehrheitsfähig scheint das aber immer noch nicht zu sein. Zwar werden immer wieder Beschlüsse zur Wohnungspolitik gefasst, in denen Land und Bund aufgefordert werden, die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen besseren Mieterinnenschutz zu schaffen. Aber vor allem die SPD – welche ja seit über 30 Jahren im Land und in der Stadt regiert, ist bisher nie damit aufgefallen, solche Initiativen anzustoßen oder zu befördern. So steht weiter eine Neufassung der Regelungen für ein rechtssicheres Vorkaufsrecht aus und auch die Anwendung des sogenannten Baulandmobilisierungsgesetzes in Brandenburg steht weiter in den Sternen.

    Was kann getan werden?

    Prinzipiell halten wir es für eine wesentliche Aufgabe der Wohnungspolitik in Potsdam, Mieter*innen im Bestand zu schützen. Dies bedeutet, alle rechtlich möglichen Instrumente müssen genutzt werden und gehören in ein Wohnungspolitisches Konzept.
    Konkret heißt das, die Stadt muss heute und so schnell wie möglich die Erarbeitung weiterer Sozialer Erhaltungssatzungen in Auftrag geben: Für Babelsberg Nord, für die Brandenburger Vorstadt, für den Schlaatz und Waldstadt. Das Instrument des Verkaufsrechts muss dort verankert sein und genutzt werden, im Land und im Bund soll sich die Stadt für eine rechtssichere Neufassung des Vorkaufsrechts stark machen.
    Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt muss geschärft werden. Dazu haben andere Bundesländer gerade eine Initiative gestartet, um endlich dem Problem der Umwandlung in sogenannte möblierte Wohnungen Einhalt zu gebieten. Potsdam sollte sich dafür einsetzen.

  • Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Über ein Jahr lang arbeiteten viele engagierte Bürger*innen daran mit.
    Heute – 2023 – soll eine neues Wohnungspolitisches Konzept erarbeitet werden. Als Netzwerk wurden wir gefragt, ob wir uns daran beteiligen wollen.. Das tun wir – teilweise mit großem zeitlichen und fachlichen Einsatz.

    Gemeinsam haben wir deshalb in den letzten Wochen Bilanz gezogen: Was hat das bisherige Wohnungspolitische Konzept gebracht, welche Wirkungen hat es erzielt und was können wir daraus lernen?

    Hier findet Ihr unsere kritische Analyse in 5 Teilen, die wir nach und nach veröffentlichen und damit zur Diskussion stellen.

    Zuerst das notwendigen Dokument

    Wohnungspolitisches Konzept von 2015

    Teil 1: Das Potsdamer Baulandmodell

    Was war der Auftrag?

    “1.B Weiterentwicklung der Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung
    “Um die bedarfsgerechte Verfügbarkeit von Wohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen zu erhöhen, werden Regelungen zur Schaffung mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen in die Richtlinie zur Kostenbeteiligung bei der Baulandentwicklung (SVV-Beschluss vom 30.01.2013) aufgenommen. …
    …
    Bisher regelt die Richtlinie die Beteiligung der Planungsbegünstigten an denjenigen Kosten, die Voraussetzung (wie z.B. Planungs- und Erschließungskosten) oder Folgen (wie z.B. Kosten der sozialen Infrastruktur) des Vorhabens sind. Die Richtlinie sollte künftig neben der Kostenbeteiligung für die technische und soziale Infrastruktur auch Regelungen zur Mietpreis- und Belegungsbindung enthalten.”

    Wurde der Auftrag umgesetzt?

    So – Ja, die Richtlinie zur “Richtlinie zur sozialgerechten Baulandentwicklung in der Landeshauptstadt Potsdam” wurde 2019 um eine wohnungspolitische Komponente erweitert, die auf die Herstellung mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraums in Verbindung mit der Wohnungsbauförderung des Landes zielt.

    Die Wirkung ist allerdings mehr als bescheiden. Jahrelang wurden gar keine neuen Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung gebaut. Seit Änderung der Richtlinie sind bis zum ersten Halbjahr 2023 rund 150 Wohnungen mit Mietpreis-oder Belegungsbindung entstanden, weitere 38 sollen vertraglich vereinbart sein (PNN 20.04.2023). Allerdings sind darin allein 143 Wohnungen aus dem großen Wohnungsbauprojekt der ProPotsdam in der „Heinrich-Mann-Allee“ – die laut Auftrag sowieso vorrangig Wohnungen mit Bindungen bauen soll.
    Die restlichen 8 sind tatsächlich ein kläglicher Rest – aus dem Kirschprojekt in der Großbeeren -/ Steinstraße. Sonst wurden nach diesem Modell keine Sozialwohnungen in Potsdam gebaut.

    Warum ist die Wirkung so begrenzt?

    Das Potsdamer Modell nutzt die planungsbedingte Bodenwertsteigerung, d.h. die Differenz aus dem Bodenwert vor Planung gegenüber dem Bodenwert nach Abschluss der Planung, als Maßstab für die Beurteilung der Angemessenheit. Ein Drittel der Differenz verbleibt beim Investor bzw. dem Eigentümer; zwei Drittel stehen der LHP zur Verteilung zur Verfügung. Die Verteilung folgt dabei folgender Prioritätenliste: 

    • Die Kosten für Planung und Erschließung sind stets in vollem Umfang zu entrichten.
    • Zweite Priorität besitzt die Kostenbeteiligung an der Herstellung der sozialen Infrastruktur (Kita, Schule)
    • Wenn das Verteilungsvolumen noch nicht ausgeschöpft ist, wird der Rest der Summe zur Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum eingesetzt. Die angestrebte Zielquote hierbei ist 30% der neu zu schaffenden Wohnfläche.

    Die Monitorbericht zum Potsdamer Baulandmodells im Jahr 2019 ergab, dass die verfügbare Bodenwertsteigerung in den meisten Fällen nicht ausreichte, um über die Planung- und Erschließungskosten sowie die Folgekosten für die soziale Infrastruktur hinaus auch noch einen Beitrag zur Finanzierung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum zu leisten.

    An dieser Situation hat sich auch nach Neujustierung des Modells 2019 im Grundsatz nichts geändert:
    Zwar ist seither der Bodenwert erheblich gestiegen – aber eben auch die Kosten für Erschließung und Bau der Infrastruktureinrichtungen. Wieder bleibt für die dritte Prioritätsstufe, den sozialen Wohnungsbau, kaum etwas übrig.
Bei einigen Projekten wurde die ursprüngliche Festlegung des Baus von Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung sogar wieder gestrichen, wie z.B. in Zentrum Ost auf dem Geländes des inzwischen ehemaligen Nutzwäldchen oder aktuell beim Semmelhaack – Projekt im Kirchsteigfeld.

    Was kann besser gemacht werden?

    Eine Änderung der Berechnungsgrundlage für die Angemessenheitsprüfung vom Bodenwert zum prognostizierten Ertrag des Grundstücks könnte u.U. die Verteilsumme und damit den Anteil für soziale Wohnraumversorgung erhöhen. Dies wird gegenwärtig in einigen Städten – u.a. Bonn und München – erprobt.

    Allerdings ist zu bedenken, dass es sich beim dem Potsdamer Baulandmodell um ein Instruments der Refinanzierung der Kosten der Baulandproduktion und infrastrukturellen Folgeeinrichtungen handelt;
    der Bau von bezahlbarem Wohnraum ist nicht mehr als ein Kollateraleffekt. Konsequent gedacht, gehört es so wie bisher gar nicht in das Wohnungspolitische Konzept.

    Wir plädieren dafür, das neue Wohnungspolitische Konzept um Maßnahmen zu erweitern, deren Ziel darin besteht, bezahlbaren Wohnraum mit Instrumenten der gemeinwohlorientierten und nachhaltigen Bodenpolitik umzusetzen.
    Wesentliche Voraussetzung ist der Erwerb von Flächen für geplante Vorhaben oder die langfristige Bevorratung. In welche Höhe Finanzmittel aus dem kommunalen Haushalt bereitgestellt werden, ist letztlich eine politische Entscheidung der Stadtverordneten. Die Stadt Potsdam stellte in den letzen 5 Jahren dafür 10 Mio. € zur Verfügung, die Stadt Münster für ihr Model der Sozialgerechten Bodennutzung 18 Mio. € pro Jahr. Zwischen beiden Summen klaffen Welten.
    Wenn Potsdam ernsthaft Bodenpolitik betreiben will, die einen dauerhaften Beitrag zu bezahlbarem Wohnen leisten soll, muss schrittweise und langfristig mehr Geld für Flächenerwerb zur bereitgestellt werden. Das Wohnungspolitische Konzept kann hierfür den Rahmen abstecken und Vorschlage für die Debatte unterbreiten.

  • Wem gehört Potsdam? – Neuauflage der Broschüre zum Einfluss von Immobilieninvestoren in der Stadt

    Warum sich Immobilieninvestoren und Spekulanten in Potsdam so wohl fühlen

    Vor 5 Jahren haben wir in einer ersten Auflage der Broschüre analysiert: „Die Stadt Potsdam hat in den letzten 25 Jahren nahezu alle verfügbaren Flächen an Immobilieninvestoren verkauft. Dabei spielte es eigentlich nie eine Rolle, wer diese waren, welche Firmen dahinter steckten und woher deren Kapital kam. So kamen in Potsdam auch Unternehmen zum Zuge, die anderswo höchst umstritten sind, die für Vertreibungen und Verdrängungen, Bauprojekte an konfliktreichen Orten und für Spekulationen mit Wohnraum bekannt sind.“

    Hat sich das geändert? Ist das Klima für die Geschäftsmodelle von Immobilienunternehmen anders geworden? Wer baut heute was für Wohnungen in Potsdam?
    Das haben wir uns für die 2. Auflage unserer Broschüre näher angeschaut.
    Grundlage dafür waren meist langwierige und aufwendige Recherchen, oft in Zusammenarbeit mit Mieter*innen und anderen wohnungspolitischen Initiativen. Diese haben wir auf unserem Blog veröffentlicht.

    Hier sind die Ergebnisse.

    Broschüre zum Herunterladen

    Pünktlich zum Stadt – und Klimacamp wird die Broschüre auch in Print zur Verfügung stehen!
    Ihr könnt Sie Euch also auch dort abholen, gern zum Weiterverteilen, für Bildungsprojekte, andere Städte.